Bausparen und Bausparvertrag
Bausparen und Schwaben sind zwei in Deutschland untrennbar miteinander verknüpfte Begriffe. Eigentlich könnte Bausparen ein typisch deutsches Finanzinstrument sein – ist es aber nicht. Das Prinzip Bausparen erfreut sich weltweit bei potenziellen Immobilienerwerbern großer Beliebtheit.
Nicht jeder, aber fast jeder Deutsche besitzt oder besaß schon einmal einen Bausparvertrag, wie unsere Infografik zeigt.
Die Funktionsweise und die Details sind in der Tiefe den meisten jedoch nur oberflächlich bekannt. Bausparen ist so populär, dass die Details bei Vertragsabschluss einfach nicht hinterfragt werden. Wir wollen auf diesem Portal ein wenig Licht ins Dunkel bringen, damit Sie bestens darüber informiert sind, warum Sie welchen Bauspartarif zu welchem Zweck wählen.
Was ist ein Bausparvertrag?
Kurz formuliert handelt es sich bei einem Bausparvertrag um einen Sparvertrag, an dessen Ende der Sparer einen zusätzlichen Anspruch auf ein Darlehen für wohnwirtschaftliche Verwendung hat.
Das grundlegende Prinzip des Bausparvertrages besteht darin, über ein Kollektiv Geld zu erhalten, um zu günstigen Zinsen eine Immobilie zu erwerben. Bausparen funktioniert ähnlich wie die gesetzliche Rentenversicherung auf der Basis des Umlageverfahrens.
Der Bausparer vereinbart mit der Bausparkasse eine Bausparsumme. Diese Summe setzt sich aus der eigenen Sparleistung und dem Darlehensanspruch zusammen. Der Bausparer zahlt seinen Sparbeitrag auf sein Konto ein und baut damit das Guthaben auf.
Dieses Guthaben ruht jedoch nicht auf dem Konto, sondern wird gleichzeitig als Darlehen an andere Bausparer ausgegeben. Erreicht der Bausparer mit seinem eigenen Vertrag die Zuteilung, erhält er das Darlehen und die eigen Sparleistung ausgezahlt.
Genau genommen bestehen seine jetzt freien Mittel aus den Zins- und Tilgungszahlungen sowie aus den Sparbeträgen der anderen Teilnehmer der Bauspargemeinschaft.
Bausparverträge müssen aber nicht zwingend für eine Baufinanzierung verwendet werden. Konservative Sparer nutzen Bausparverträge als klassische Kapitalanlage. Während der Ansparzeit kann das Guthaben, sofern es sich nicht um einen Vertrag handelt, der staatlich gefördert wird, jederzeit ausgezahlt werden.
Es gibt vier verschiedene Grundlagen, auf denen ein Bausparvertrag fußt:
- Individueller Vertrag
- Bausparen nach dem Wohnungsbauförderungsgesetz (Wohnungsbau- oder Bausparprämie)
- Bausparen im Rahmen der vermögensbildenden Leistungen
- Bausparen im Rahmen der Riesterförderung
Auf diese Varianten gehen wir noch an anderer Stelle ein.
Welcher Bausparvertrag ist am besten?
Die Frage, welcher Bausparvertrag für wen infrage kommt, richtet sich nach unterschiedlichen Kriterien. Diese richten sich zum einen nach der tatsächlichen Finanzierungsabsicht, zum anderen auch nach dem Sparpotenzial des Bausparers. Die nachfolgende Tabelle zeigt, welcher Vertrag zu wem passt.
| Anforderung | Geeignet für |
|---|---|
| Hochverzinst in der Sparphase, aber auch in der Darlehensphase | Sparer, die nur Geld anlegen möchten, aber keine Finanzierung planen. |
| Niedrige Guthabenzinsen, dafür auch niedrige Darlehenszinsen | Bausparer, die auf jeden Fall eine Finanzierung vor Augen haben. |
| Flexibler Vertrag | Anleger, die sich noch nicht sicher sind, ob sie finanzieren werden. Die Zinsen bewegen sich in der Anspar- als auch in der Darlehensphase im Mittelfeld. |
| Verträge für Sanierung / Renovierung | Speziell für Sparer mit zeitnahen Finanzierungswünschen, daher häufig eine Sparleistung von nur 30 oder 40 Prozent der Bausparsumme. |
| Einmalzahlungen | Kunden mit entsprechend hohem Vermögen, welche den Sparanteil der Bausparsumme in einem Betrag einzahlen. |
| Umschuldung | Umschuldung von Krediten, die zu Wohnzwecken aufgenommen wurden. |
Bausparer, die ihre Absicht ändern, beispielsweise dann doch finanzieren möchten, haben bei fast allen Bausparkassen die Möglichkeit, ihren Vertrag rückwirkend in einen Finanzierertarif zu ändern.
Für die reinen Kapitalanleger gilt, dass fast alle Bausparkassen die übliche Abschlussgebühr zurückerstatten, wenn auf das Darlehen verzichtet wird.
Verwendung des Bausparguthabens
Dem Bausparer ist es grundsätzlich freigestellt, wie er sein Guthaben verwendet. Ein Bausparvertrag muss noch nicht einmal bis zum Erreichen des Eigenanteils der vereinbarten Bausparsumme bespart werden. Eine vorzeitige Entnahme der Mittel ist ebenfalls zulässig.
Natürlich gibt es auch Ausnahmen. Läuft der Bausparvertrag in Zusammenhang mit einer Finanzierung, wird es kritisch, wenn der Vertrag vorzeitig beendet wird, solange noch eine Zwischenfinanzierung besteht. Hier muss der Bausparer mit der Bausparkasse eine andere Lösung finden.
Welch großer Beliebheit sich das Bausparen für das Erlangen von Wohneigentum erfreut, zeigt unsere Infografik. 37 Prozent der Deutschen sparen für ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung.
Wohnungsbauprämie
Wer Anspruch auf die Wohnungsbauprämie hat, muss bei der Verwendung des Guthabens allerdings darauf achten, wann der Vertrag geschlossen wurde.
- Vertragsbeginn vor dem 1. Januar 2009: freie Verwendung der Gelder ohne Prämienunschädlichkeit.
- Vertragsbeginn ab dem 1. Januar 2009: Bausparguthaben darf nur für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Kann dieser Nachweis nicht erbracht werden, muss die erhaltene Wohnungsbauprämie zurückzahlen.
- Ausnahme: Hat der Bausparer zum Vertragsbeginn das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet und handelt es sich um den ersten Vertrag, ist die Mittelverwendung zur freien Verfügung.
Vermögenswirksame Leistungen
Bei den vermögenswirksamen Leistungen spielt die Mittelverwendung bezüglich der erhaltenen Arbeitnehmersparzulage keine Rolle. Das Guthaben kann auch für den Kauf eines neuen Autos genutzt werden.
Fördermöglichkeiten
Bausparverträge werden in zwei Fällen staatlich gefördert. Zum einen können Arbeitnehmer im Rahmen der vermögenswirksamen Leistungen bei Einhaltung bestimmter Kriterien die Arbeitnehmersparzulage erhalten.
Im Rahmen der Wohnungsbauförderung können Sparer die Wohnungsbauprämie erhalten, sofern sie bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Prämienberechtigt ist jeder in Deutschland lebende, sofern er mindestens 16 Jahre alt ist.
Wurde die Wohnungsbauprämie gezahlt, darf das Guthaben nur zu wohnwirtschaftlichen Zwecken verwendet werden. Ausnahme ist, dass der Bausparer bei Vertragsabschluss das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet hat und es sich um den ersten Vertrag handelt.
Wie funktioniert ein Bausparvertrag?
Zunächst einmal vereinbart der Sparer eine monatliche Sparrate, aus der sich die Bausparsumme ergibt. Diese hängt in der Höhe vom jeweiligen Tarif ab. Die Bausparkassen bieten Tarife an, welche eine 30, 40 oder 50 prozentige Ansparung der vereinbarten Bausparsumme bedingen.
Wer beispielsweise im Rahmen der vermögenswirksamen Leistungen jeden Monat 40 Euro über die Dauer von sechs Jahren anspart, erzielt eine Gesamtsparleistung von 2.880. Bei einem Tarif mit 40 Prozent Ansparung beläuft sich die Bausparsumme auf 5.760 Euro, gerundet 5.800 Euro, das Darlehen selbst auf 3.480 Euro
| Bausparguthaben | Bauspardarlehen | Bausparsumme | ||
|---|---|---|---|---|
| (40 Prozent) | (60 Prozent) | (100 Prozent) | ||
| 2.320 | + | 3.480 | = | 5.800 |
Zusammengefasst besteht ein Bauspardarlehen aus zwei Phasen. Zunächst setzt es eine eine Ansparphase voraus. Ist die vereinbarte Sparleistung erreicht, und der Vertrag hat die Bewertungsziffer erreicht, kommt der Vertrag in die Zuteilung. Am Ende der Zuteilungsphase erhält der Bausparer die Bausparsumme ausgezahlt.
Nimmt der Sparer das Darlehen in Anspruch, erhält er bei Zuteilung 5.800 Euro zuzüglich Zinsen ausgezahlt, muss dann aber den Darlehensanteil von 3.480 Euro zurückführen. Die Höhe der monatlichen Rückführung hängt auch vom jeweiligen Tarif ab. Hier bieten die Bausparkassen ebenfalls unterschiedliche Tarife an.
Neben einer regelmäßigen Einzahlung besteht auch die Möglichkeit, einen Bausparvertrag mit einer einmaligen Zahlung zu starten. Das Schöne an einem Bausparvertrag ist der Umstand, dass auch bei monatlicher Zahlweise jederzeit Sonderzahlungen möglich sind, um damit das Erreichen der Zuteilung zu beschleunigen.
Die Bauspartarife
- Finanzierertarif: niedrige Guthabenzinsen, niedrige Darlehenszinsen
- Anlegertarif: höhere Guthabenzinsen, höhere Darlehenszinsen
- Tarif für Unentschlossene: mittleres Zinsniveau für Guthaben, mittleres Zinsniveau für das Darlehen
- Turbotarif: niedrige Ansparquote, hoher Darlehensanteil bei der Finanzierung
Wann lohnt sich ein Bausparvertrag?
Aus Sicht der Bausparkassen lohnt sich ein Bausparvertrag natürlich immer. Als Verbraucher sollten Sie sich allerdings überlegen, ob es sich in Ihrem Fall auch so verhält. Der Bausparvertrag selbst, das Darlehen zunächst außen vor gelassen, lohnt sich
- Bei Anspruch auf Wohnungsbauprämie
- Bei Anspruch auf Arbeitnehmersparzulage
- Bei langfristiger Zielsetzung, Immobilieneigentum zu erwerben
- Bei Anspruch auf Riesterförderung, wenn langfristig Immobilieneigentum erworben werden soll
- Für Immobilienbesitzer als „Krankenschein“ für die Immobilie, um Reparaturen oder Sanierungen zu bezahlen.
- Als konservative Geldanlage
Die Vorteile des Bausparens
Bausparen bietet Ihnen sowohl im Bereich der Baufinanzierung, aber auch als klassische Sparprodukte durchaus Vorteile.
Gerade Anleger mit einer eher konservativen Ausrichtung greifen immer wieder auf Bausparverträge zurück. Wer bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreitet, profitiert von
- Der Arbeitnehmersparzulage bei vermögenswirksamen Leistungen (vL)
- Der Wohnungsbauprämie bei einem klassischen Sparvertrag
Im Rahmen der staatlich geförderten Altersvorsorge können auch speziell zertifizierte Bausparverträge als Riester-Produkt genutzt werden.
Natürlich gibt es auch den einen oder anderen Immobilienerwerber, der auf die klare Struktur einer Bausparfinanzierung setzt, die jegliches Zinsrisiko für die gesamte Dauer ausschließt. Zunächst möchten wir Ihnen aufzeigen, wann Sie als Sparer besonders von einem Bausparvertrag profitieren.
Die vermögenswirksamen Leistungen vL
Unabhängig davon, ob sich Ihr Arbeitgeber an den vL beteiligt oder nicht, haben Sie das Recht, jährlich 470 Euro als vL in einen Bausparvertrag einzuzahlen und diesen Sparbetrag fördern zu lassen.
Es gibt jedoch einige Tarifverträge, die eine Arbeitgeberbeteiligung nur noch vorsehen, wenn Sie durch die vermögenswirksamen Leistungen eine betriebliche Altersversorgung finanzieren.
Welches sind die Voraussetzungen, um für einen Bausparvertrag die Arbeitnehmersparzulage zu erhalten?
- Sie sparen bis zu 470 Euro im Jahr in einen vL-Vertrag.
- Ihr zu versteuerndes Einkommen beträgt als Alleinstehender maximal 17.900 Euro, bei Verheirateten maximal 35.800 Euro im Jahr.
- Sie sparen sechs Jahre in den Vertrag, ein Jahr ruht das Guthaben dann.
- Die Förderung beträgt 9 Prozent der Sparleistung, aufgerundet zu 43 Euro bzw. 86 Euro pro Jahr (Singles/Ehepaare) auf das eingezahlte Guthaben.
- Das Guthaben steht nach Ablauf der Bindefrist zur freien Verfügung.
Die Wohnungsbauprämie
Bei der Wohnungsbauprämie verhält es sich mit der Förderung ein wenig anders als bei den vermögenswirksamen Leistungen. Folgende Voraussetzungen gelten:
- Sie sind mindestens 16 Jahre alt
- Sie sparen mindestens 50 Euro in einen Bausparvertrag
- Die Einkommensgrenzen betragen 25.600 bzw. 21.200 Euro (Singles/Verheiratete)
- Förderfähig sind maximal 512 Euro im Jahr
- Die Spardauer beträgt sechs Jahre, danach folgt ein Ruhejahr.
- Die Prämie beträgt 8,8 Prozent auf die Sparleistung, maximal 45,06 bzw. 90,11 Euro (Singles/Verheiratete)
- Sie beantragen die Wohnungsbauprämie jedes Jahr neu, da sich Ihr Einkommen verändert haben kann
- Der Bausparvertrag muss nach Ablauf wohnwirtschaftlich verwendet werden. Andere Verwendungen wirken sich prämienschädlich aus
- Ausnahme: Der Sparer hatte bei Vertragsabschluss das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet und es handelt sich um den ersten Vertrag
Es ist darüber hinaus ganz egal, welchen Tarif oder welche Bausparkasse Sie wählen. Förderberechtigt sind alle Produkte mit der Bezeichnung „Bausparvertrag“. Suchen Sie sich also den aus, der Ihnen am meisten zusagt:
Die Riesterförderung
Sollten Sie planen, zu einem späteren Zeitpunkt eine selbst genutzte Immobilie zu erwerben, möchten die Riesterförderung bereits heute für die dann folgende Finanzierung nutzen, bieten die Bausparkassen dafür spezielle Tarife an.
Zur Erinnerung, die Voraussetzungen für die maximale Förderung lauten:
- Sie zahlen bis zu vier Prozent des sozialversicherungspflichtigen Vorjahreseinkommens ein, maximal 2.100 Euro werden gefördert
- Als nicht sozialversicherungspflichtiger Ehepartner eines Förderberechtigten sparen Sie mindestens 60 Euro im Jahr
- Die Zulagen betragen pro Sparer maximal 175 Euro im Jahr. Hat der Sparer mit Vertragsbeginn das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet, erhält er einen eimaligen Berufseinsteigerbonus in Höhe von 200 Euro
- Die Zulage beträgt pro Kind 300 Euro (nach dem 31.12.2007 geboren), respektive 185 Euro für vor dem 1.1.2008 geborene Kinder
Nach anfänglichen Startschwierigkeiten hat sich die Riesterförderung im Bereich Baufinanzierung, das sogenannte Wohnriestern, inzwischen etabliert. Der Verband der Bausparkassen verzeichnete im dritten Quartal des Jahres 2017 einen Bestand von 1,751 Millionen Wohnriester-Verträgen. Dabei handelt es sich sowohl um Bausparverträge als auch zertifizierte klassische Baufinanzierungen.
Bausparen als Geldanlage
Bausparen gilt für viele Anleger als sichere Geldanlage. Im Zusammenhang mit dem Aktienboom Ende der neunziger Jahre wurde Bausparen zwar mitleidig belächelt, erlebte aber nach dem Crash im Jahr 2000 eine Renaissance.
Für die Sparer gilt, dass sie einen festen, kalkulierbaren Zins erhalten, dennoch über das Guthaben bei Bedarf durch Entnahmen auch verfügen können und bei Darlehnsverzicht bei den meisten Bausparkassen die Abschlussgebühr zurückerhalten und/oder einen Zinsbonus bekommen.
Die Vorteile des Bausparens bei einer Immobilienfinanzierung
Eine Baufinanzierung über eine Bank läuft je nach Tilgungshöhe in der Regel zwischen 20 und mehr als 30 Jahre. In den meisten Fällen ist sie in unterschiedliche Abschnitte unterteilt, die sogenannte Zinsfestschreibungsdauern.
Je nach Entwicklung der Zinsen läuft der Bankkunde Gefahr, dass nach Ablauf einer Zinsbindungsfrist die Zinsen gestiegen sind, und er im schlimmsten Fall eine höhere Rate als zuvor entrichten muss.
Bausparfinanzierungen erfreuen sich vor allem bei höheren Zinsen großer Beliebtheit, da Bauspardarlehen deutlich niedriger verzinst werden, als Bankfinanzierungen. Zu Zeiten historisch niedriger Zinsen muss vor dem Hintergrund, dass der Tilgungsanteil bei einem Bankdarlehen deutlich höher angesetzt werden kann, sehr gut gerechnet werden, welche Finanzierungsform letztendlich wirklich die günstigere ist.
Bei einer Bausparfinanzierung stehen alle Zinsen, sowohl für das Guthaben während der Ansparzeit, als auch für das spätere Darlehen zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung fest. Selbst wenn zum Zeitpunkt des Erwerbs noch kein Bausparvertrag bestand, beläuft sich die durchschnittliche Finanzierungsdauer auf einen Zeitraum von nur 16 bis 20 Jahren.
In diesem Fall schließt der Bausparer einen Vertrag über acht Jahre ab und spart diesen an. Parallel dazu zahlt er für eine Zwischenfinanzierung, mit der der Kaufpreis bezahlt wurde, nur die Zinsen. Nach dem der Bausparvertrag zuteilungsreif wurde, löst die Bausparkasse die Zwischenfinanzierung ab und es beginnt die Rückführung des Bauspardarlehens.
Für beide Darlehen gibt es eine Zinsbindung, der Zinssatz bleibt von Anfang bis zur letzten Rate identisch. Damit verhindert eine Bausparfinanzierung jede Unsicherheit in Bezug auf eine mögliche spätere Erhöhung der Darlehensrate.
Bausparen als Bestandteil der Baufinanzierung
Die Anzahl der Bausparverträge hat sich in der Spitze seit 1975 mehr als verdoppelt. Natürlich dienen nicht alle dieser Verträge einer Baufinanzierung.
Baufinanzierungen können durchaus aus mehreren Komponenten bestehen. Während Hypothekenbanken bei den Grundschuldeintragungen immer an erster Stelle im Grundbuch stehen müssen, können Bausparkassen auch im Nachrang geführt werden, also an zweiter oder gar dritter Stelle stehen.
Nehmen wir einmal an, Sie haben ein Finanzierungsvorhaben über 150.000 Euro und einen erst in fünf Jahren zuteilungsreifen Bausparvertrag über 30.000 Euro. In diesem Fall wäre es sinnvoll, die Finanzierung in 120.000 Euro mit langer Zinsfestschreibung und 30.000 Euro mit einer fünfjährigen Zinsbindung aufzuteilen. Mit der Zuteilung des Bausparvertrages lösen Sie dann die 30.000 Euro ab und führen das Bauspardarlehen zurück.
Dieses Konstrukt findet sich häufig, wenn beispielsweise die vermögenswirksamen Leistungen in einen Bausparvertrag fließen. Bauspardarlehen sind mit einer vergleichsweise höheren Tilgung ausgestattet, so dass dieser Finanzierungsbaustein schneller getilgt ist.
Dies funktioniert nur sinnvoll, wenn die Zinsen für das Bauspardarlehen niedriger als die Zinsen für eine klassische Baufinanzierung über eine Hypothekenbank ausfallen.
Wenn Sie noch keinen Bausparvertrag besitzen, aber über eine Bausparkasse finanzieren möchten, bietet sich die Möglichkeit der Zwischenfinanzierung. Zum einen besparen Sie einen Bausparvertrag, zum anderen zahlen Sie auf einen Kredit der Bausparkasse, mit dem der Kaufpreis bezahlt wurde, nur die Zinsen. Die Tilgung erfolgt faktisch durch das parallele Besparen des Bausparvertrages.
Mit der Zuteilung des Bauspardarlehens wird der Zwischenkredit abgelöst, das eigentliche Bauspardarlehen beginnt. Bei diesem Konstrukt beträgt die Gesamtlaufzeit der Finanzierung nur zwischen 16 und 20 Jahren, setzt allerdings eine höhere Liquidität voraus, als eine längerlaufende klassische Baufinanzierung.