Bausparfinanzierungen unterscheiden sich in einigen Punkten von einem klassischen Annuitätendarlehen. Bei der Auswahl der richtigen Bausparkasse kommt es nicht nur auf die Zinsen an. Worauf Sie bei der Suche achten sollten, erklären wir hier.
Natürlich stehen die Zinsen an erster Stelle. Dennoch ist es am Ende das Gesamtpaket, welches über eine günstige Bausparfinanzierung entscheidet. Über unseren Bausparfinanzierungsrechner können Sie die Details vergleichen.
Bitte denken Sie daran, dass der Beleihungsauslauf maximal 80 Prozent betragen darf. Bei einem höheren Finanzierungsbedarf teilen Sie den Darlehensbetrag in zwei Teile und rechnen den Überhang als klassisches Annuitätendarlehen. Damit das erste Ergebnis so nahe wie möglich an ihre Vorstellungen heranreicht, geben Sie keinen Tilgungssatz ein, sondern ihre monatliche Wunschrate. Die anfängliche Tilgungshöhe errechnet sich dann daraus automatisch.
Die Bauspartarife
Bausparkassen wissen, dass es drei Zielgruppen bei Bausparern gibt:
- Sparer ohne Finanzierungsabsicht
- Die Unentschlossenen
- Die Bau- oder Kaufwilligen
Entsprechend der jeweiligen Zielgruppe sind die Tarife bei Bausparkassen aufgestellt. Für die reinen Sparer stehen Tarife mit höheren Guthabenzinsen, aber dafür auch höheren Finanzierungszinsen bereit. Für die Unentschlossenen bieten die Institute eine Mischkalkulation bei der Verzinsung.
Diejenigen, die auf jeden Fall finanzieren möchten, wählen von Beginn an einen Tarif mit einer marginalen Guthabenverzinsung während der Ansparphase. Dafür profitieren sie während der Finanzierung von extrem niedrigen Zinsen.
Gute Bausparkassen erlauben es ihren Kunden, bei einem Wechsel der Interessen auch den Tarif zu wechseln. Wird ein Sparer zum Finanzierer, werden ihm allerdings die Zinsen für das Guthaben rückwirkend auf das Niveau des Finanzierertarifs abgesenkt.
Die Tarife selbst unterscheiden sich wieder in der Dauer der Ansparphase. Schnellsparer müssen lediglich 30 Prozent der Bausparsumme ansparen und finanzieren dann 70 Prozent. Wer Zeit hat, entscheidet sich für einen Tarif, der ein Guthaben von 40 oder 50 Prozent der Bausparsumme voraussetzt.
Grundsätzlich gilt die Faustformel, je geringer ein Bausparer die Ansparleistung wählt, um so höher fällt der Zinssatz für die Finanzierung aus.
Abhängig von der Bausparkasse und der Tarifierung fällt die Abschlussgebühr aus. Diese beträgt zwischen 1 Prozent und 1,6 Prozent der Bausparsumme. Verzichtet der Bausparer am Ende doch auf das Darlehen, erhält er in den meisten Fällen die Abschlussgebühr zurückerstattet.
Beispiel für eine Bausparfinanzierung mit einer Anspardauer von 10 Jahren, 1 Monat mit 180 Euro monatlich:
| Berechnungsaspekt | Wert |
|---|---|
| Bausparsumme | 50.000 EUR |
| Nettodarlehensbetrag | 28.291 EUR |
| Fester Sollzinssatz p.a. | 2,35% |
| Laufzeit | ca. 13 Jahre |
| Monatlicher Tilgungsbeitrag | 210 EUR |
| Anzahl der Raten | 157 |
| Abschlussgebühr für den Bausparvertrag (1,6% der Bausparsumme – einmalig bei Abschluss des Bausparvertrages) | 800 EUR |
| Effektiver Jahreszins nach PAngV ab Zuteilung | 2,64% |
| Zu zahlender Gesamtbetrag | 32.879 EUR |
Im Vergleich dazu sähen die Zahlen für ein klassisches Annuitätendarlehen folgendermaßen aus:
| Berechnungsaspekt | Wert |
|---|---|
| Nettodarlehensbetrag | 50.000 EUR |
| Fester Sollzinssatz p.a. | 2,35% |
| Laufzeit | 23 Jahre |
| Monatlicher Rate | 97,92 |
| Anzahl der Raten | 276 |
| Abschlussgebühr für den Bausparvertrag (1,6% der Bausparsumme – einmalig bei Abschluss des Bausparvertrages) | 0 Euro |
| Effektiver Jahreszins nach PAngV ab Zuteilung | 2,64% |
| Zu zahlender Gesamtbetrag | 77.025 EUR |
Einem Zinsaufwand von 27.025 Euro bei einem Annuitätendarlehen stehen lediglich 4.588 Euro einschließlich der Abschlussgebühr bei der Bausparfinanzierung gegenüber. Allerdings muss man der Korrektheit halber noch die Zwischenfinanzierung berücksichtigen, um einen sauberen Vergleich zu erhalten.
Der Zinssatz dafür liegt bei ca. 1,2 Prozent pro Jahr, 600 Euro. Für die Dauer von zehn Jahren bis zur Zuteilung des Bauspardarlehens macht dies 6.000 Euro aus. Selbst mit Zwischenfinanzierung fällt die Bausparvariante noch weit über die Hälfte günstiger aus, 10.588 Euro gegenüber 27.025 Euro.
Sie haben Anspruch auf Riester-Förderung?
Berücksichtigen Sie auch die Tarife, welche eine entsprechende Riester-Zertifizierung aufweisen. Wohn-Riester hat sich zum Renner unter den Riester-Produkten entwickelt.
Bauen Sie Ihre Riester-Förderung in den Tilgungsplan mit ein, die Entlastung für ihre Haushaltskasse. Sie werden sich wundern, wie schnell ihre Immobilie entschuldet ist. Berücksichtigen Sie aber auch, dass die Förderung geringer wird, wenn Ihre Kinder erwachsen sind.
Die Zinsbindung
Ein wesentlicher Unterschied zwischen einer reinen Bausparfinanzierung und einem Annuitätendarlehen entfällt auf die Zinsbindung. Während ein Annuitätendarlehen häufig über mehrere Abschnitte mit erneuter Zinsfestschreibung läuft, ist die Zinsfestschreibung bei einem Bauspardarlehen über die gesamte Dauer festgeschrieben.
Es gibt keine unterschiedlichen Laufzeiten. Der Bausparer weiß von Anfang an, wie lange sein Darlehen läuft und hat die Zinssicherheit über den gesamten Zeitraum.
Kombination mit Annuitätendarlehen
Bausparkassen dürfen nur bis zu einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent finanzieren. Häufig wird das Bauspardarlehen auch nicht über das gesamte Finanzierungsvolumen gewählt, sondern macht nur einen Teil dessen aus.
In diesem Fall, auch bei einem Finanzierungsbedarf von mehr als 80 Prozent, ist die Kombination mit einem Annuitätendarlehen notwendig. Wer clever ist, wählt für das Annuitätendarlehen ebenfalls eine maximal mögliche Zinsbindung, um sich vor unangenehmen Überraschungen in Form von höheren Zinsen bei Ablauf der Zinsbindung zu schützen.
Die Zwischenfinanzierung
Ein weiterer Baustein des Gesamtpaketes „Bausparfinanzierung“, der im Rahmen des Bausparkassenvergleichs berücksichtigt werden muss, sind die Zinsen für eine mögliche Zwischenfinanzierung. Eine Zwischenfinanzierung kann in zwei Fällen zum Tragen kommen:
- Der Immobilienerwerber oder Bauherr muss den Kaufpreis bezahlen, der Bausparvertrag ist aber noch nicht in der Zuteilung oder wartet darauf, zugeteilt zu werden.
- Der Kaufinteressent hat die passende Immobilie gefunden, möchte diese jetzt kaufen und eine Bausparfinanzierung nutzen, hat aber noch gar keinen Bausparvertrag.
In beiden Fällen greift eine Zwischenfinanzierung. Der Käufer erhält eine Zwischenfinanzierung. Für dieses Darlehen bezahlt er nur die Zinsen, leistet aber keine Tilgung. Im ersten Fall greift die Zwischenfinanzierung nur wenige Monate, die Ansparleistung ist ja schon vollzogen.
Im zweiten Fall läuft die Zwischenfinanzierung über mehrere Jahre, da der Bausparvertrag ja zunächst angespart werden muss. Die monatliche Sparleistung ersetzt die Tilgung.
In beiden Fällen wird die Zwischenfinanzierung nach Zuteilung des Bausparvertrages abgelöst, die eigentliche Bausparfinanzierung beginnt.
Gerade für Erwerber, die noch keinen Bausparvertrag besitzen, ist ein Blick auf die Zinsen für die Zwischenfinanzierung besonders lohnend. Sie entscheiden darüber, wie hoch die monatliche Belastung in der Ansparphase ausfällt.
Die Tilgung
Bausparfinanzierungen werden öfters, fälschlicherweise, nachgesagt, sie seien teuerer als ein Annuitätendarlehen. Richtig ist, dass die Tilgung bei Bauspardarlehen in der Regel höher ausfällt, als bei einem Annuitätendarlehen. Damit steigt einerseits die monatliche Belastung des Erwerbers. Da die Darlehenslaufzeit aber deutlich kürzer ausfällt, zahlt er in der Summe deutlich weniger Zinsen. Am Ende des Tages ist eine Bausparfinanzierung üblicherweise deutlich günstiger als ein Annuitätendarlehen.
Bei den Tilgungssätzen haben sich die Bausparkassen inzwischen von den starren Vorgaben früherer Jahre gelöst und lassen ihren Kunden häufig die Wahl innerhalb einer Bandbreite. Sondertilgungen zur Verkürzung der Laufzeit sind natürlich ebenfalls möglich.
Unser Baufinanzierungsvergleich
Sie wissen jetzt, auf welche Faktoren sie neben den Zinsen achten müssen, um die optimale Bausparfinanzierung zu finden. Um eine Übersicht der Anbieter für eine normale Baufinanzierung zu finden, mit der Sie den Finanzierungsbedarf für einen höheren Beleihungswert stemmen können, bietet sich unser tagesaktueller Vergleich der Baufinanzierungen an.