Baufinanzierungen finden sich wie Sand am Meer und sind insbesondere zu Zeiten niedriger Zinsen sehr attraktiv. Doch welche eignet sich für die eigenen Pläne? Jeder hat andere Wünsche – ob Hausbau, Wohnungskauf, Ausbau oder etwas ganz anderes – die mit einer Baufinanzierung realisiert werden sollen.
Um der Frage nach der geeigneten Baufinanzierung auf den Grund zu gehen, steht unser Baufinanzierungsrechner für Sie bereit. Zahlreiche Filteroptionen ermöglichen eine Auswahl aus nur den Angeboten, die wirklich zu Ihren Vorstellungen und Ansprüchen passen. Am Seitenende finden Sie hilfreiche Tipps zur Benutzung des Rechners sowie weitere Hinweise rund um das Thema Baufinanzierung.
Baufinanzierungsvergleich
Ein Baufinanzierungsvergleich ist eine feine Sache. Vorausgesetzt, der Immobilienerwerber kennt alle Faktoren, auf die er achten muss oder die er selbst beeinflussen kann.
Folgende Fragen sollten daher im Zusammenhang mit der Suche nach der besten Baufinanzierung beantwortet werden:
- Worauf muss ich beim Angebotsvergleich achten?
- Wie optimiere ich die Filter beim Baufinanzierungsrechner für mein individuelles Angebot?
- Welche Zinsbindung gehe ich wann und warum ein?
- Warum wähle ich welche Tilgungshöhe?
- Wie viel Eigenkapital soll ich einsetzen?
- Gibt es Unterschiede bei der Finanzierung für Fremdvermietung und Eigennutzung?
Sind diese Fragen beantwortet, lassen sich die Angebote wunderbar gegenüberstellen und die Spreu vom Weizen trennen.
Worauf muss ich beim Angebotsvergleich achten?
Die spontane Antwort auf diese Frage lautet natürlich: Auf die Zinsen. Stimmt, die Zinsen sind ein wesentlicher Faktor, aber nicht der einzige. Der Blick auf die Zinsen sollte immer explizit dem effektiven Jahreszins gelten. Nur dieser bietet eine Vergleichbarkeit, da der gebundene Sollzins durch den Turnus der Tilgungsverrechnung nicht so repräsentativ ist.
Der effektive Jahreszins hingegen berücksichtigt Kosten, die zusätzlich in die Finanzierung einfließen. Dazu zählen Vermittlungsgebühren, das Disagio oder Schätzkosten. Aufwendungen für die Grundschuldbestellung oder eine Restschuldversicherung beeinflussen den effektiven Jahreszins nicht.
Abgesehen von den Zinsen gibt es aber noch weitere Faktoren, die von großer Bedeutung sein können.
Sondertilgung
Ein Kreditnehmer, der beispielsweise einmal im Jahr eine üppige Bonuszahlung von seinem Arbeitgeber erhält, möchte diese möglicherweise für eine Sondertilgung verwenden. Für diesen Kunden ist es folglich wichtig, dass das finanzierende Institut Sondertilgungen zulässt. Es ist durchaus üblich, dass diese einmal jährlich in der Höhe von zehn Prozent der Restschuld zulässig sind.
Baufinanzierungskonditionen sind im Gegensatz zu Ratenkreditkonditionen nicht in Stein gemeißelt. Der Kreditnehmer kann mitunter Dinge wie Sondertilgungen, die nicht schon von vornherein vorgesehen sind, vor Vertragsabschluss individuell aushandeln.
Bereitstellungs- oder Bauzeitzinsen
Für den Erwerber einer Bestandsimmobilie irrelevant, spielen die Bereitstellungszinsen für einen Bauherrn durchaus eine wichtige Rolle. Banken berechnen Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen zur Verfügung gestellt, aber noch nicht (vollständig) abgerufen wurde.
Bei Neubauten wird das Darlehen bekanntermaßen in einzelnen Tranchen nach Baufortschritt ausbezahlt. Gemäß Makler-Bauträgerverordnung gilt folgendes Vorgehen (1):
| Baufortschritt | Maßnahme | Anteil in % (gemäß § 3 MaBV) |
|---|---|---|
| 1. | Baugrundstück nach Beginn der Erdarbeiten | 30 |
| 2. | Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten | 40 |
| 3. | Dachflächen, Dachrinnen | 8 |
| 4. | Rohinstallation der Heizungsanlagen | 3 |
| 5. | Rohinstallation der Sanitäranlagen | 3 |
| 6. | Rohinstallation der Elektroanlagen | 3 |
| 7. | Fenster mit Verglasung | 10 |
| 8. | Innenputz ohne Beiputzarbeiten | 6 |
| 9. | Estrich | 3 |
| 10. | Fliesenarbeiten im Sanitärbereich | 4 |
| 11. | nach Bezugsfertigkeit (innen komplett fertig) | 12 |
| 12. | Fassadenarbeiten | 3 |
| 13. | nach vollständiger Fertigstellung | 5 |
Die Höhe des Bereitstellungszinses beträgt einheitlich 0,25 Prozent pro Monat. Allerdings unterscheiden sich die Fristen, ab wann die Institute diesen berechnen, gewaltig. Einige Banken wollen bereits nach 30 Tagen die erste Zinszahlung, andere lassen damit sechs Monate Zeit.
Angenommen, der nicht abgerufene Darlehensbetrag beläuft sich auf 250.000 Euro. Darauf fallen für beispielsweise drei Monate 1.875 Euro an – zusätzlich zu den Zinsen für den abgerufenen Darlehensbetrag und möglicherweise der Miete für die während der Bauphase genutzten Wohnung. Dieses Beispiel zeigt, wie lohnenswert es sein kann, nach einer Bank mit langer Vorlaufzeit zu schauen.
Sowohl die Frage nach Sondertilgungen als auch nach dem Zahlungsbeginn der Bauzeitzinsen betreffen nicht jeden Darlehensnehmer. Der Blick auf den effektiven Jahreszins gilt jedoch für alle.
Wie nutze ich den Baufinanzierungsrechner effizient?
Ein paar Zahlen eingeben und ein ungefähres Bild erhalten – dieser Weg ist für eine detaillierte Planung des Eigenheimerwerbs nicht sehr effizient. Je mehr Filterfunktionen genutzt werden, umso genauer wird das Ergebnis, umso zielsicherer die Planung.
Das Eigenkapital
Es ist schon entschieden, wie viel Eigenkapital eingesetzt werden soll? Dann ist diese Zahl die erste Eingabe im Rechner. Wir werden in einem späteren Abschnitt noch einmal auf das Thema Eigenkapital, und was alles dazu zählt, eingehen.
Tilgungssatz oder besser Wunschrate?
Der Tilgungssatz ist, in Kombination mit den Zinsen, die Blackbox bei der Baufinanzierung. Der Kreditnehmer gibt den Tilgungssatz vor, die Bank packt die Zinsen darauf, teilt alles durch zwölf und fertig ist die monatliche Rate. Auf den Zinssatz hat der Kreditnehmer keinen Einfluss, auf die Höhe der Tilgung hingegen schon.
Sinnvoller als die Eingabe eines Tilgungssatzes und der anschließenden Überraschung über die Höhe der errechneten Rate ist die Eingabe der Wunschrate. Hier gibt der Kreditinteressent vor, wie viel er monatlich leisten kann. Der Rechner legt die Zinsen zugrunde und „füllt“ dann mit der Tilgung auf, bis die Wunschrate erreicht ist.
Die Sollzinsbindung
Über die Sollzinsbindung wird vorgegeben, wie lange die Zinsen für das Darlehen festgeschrieben werden sollen. Zum Stand Februar 2018 gilt noch die Formel „je länger, desto besser“. Während der Sollzinsbindung kann die Bank den Zinssatz nicht verändern. Auf der anderen Seite kann aber auch nicht der Darlehensnehmer ohne Weiteres den Kredit kündigen.
Wann sich für welche Festschreibung entschieden werden sollte, legen wir im folgenden Kapitel dar.
Der Beleihungsauslauf
Dem Beleihungsauslauf kommt bei der Höhe der Zinsen und der Wahl des finanzierenden Instituts eine wichtige Rolle zu. Er bezeichnet die Quote vom Beleihungswert des Objekts zum Darlehensbedarf. Liegt der Beleihungswert bei 100.000 Euro und wird ein Darlehen über 50.000 Euro benötigt, ergibt sich ein Beleihungsauslauf von 50 Prozent. Generell wird zwischen vier Beleihungsstufen unterschieden:
| Finanzierendes Institut | Maximaler Beleihungsauslauf |
|---|---|
| Versicherungen | 50% |
| Hypothekenbanken | 60% |
| Bausparkassen, Banken und Sparkassen | 80% |
| Geschäftsbanken und Sparkassen mit Nachrangdarlehen | > 80 % |
Abgesehen davon, dass eine Versicherung keine 80-Prozentfinanzierung ohne zusätzliches Nachrangdarlehen durch eine Bank vornehmen darf, wirkt sich auch bei einer durchgängig erstrangigen Finanzierung, beispielsweise über eine Geschäftsbank, der Beleihungsauslauf auf die Höhe der Zinsen aus. Je niedriger der Beleihungsauslauf ausfällt, umso niedriger ist der Zinssatz.
Der Beleihungswert ermittelt sich aus Substanzwert oder Mietertrag der Immobilie und ist nicht mit dem Verkehrswert, also dem Kaufpreis, identisch. Der Verkehrswert ergibt sich aus Angebot und Nachfrage. Sie können aber den Verkehrswert als Näherungswert betrachten.
Der Filter
Über den Filter können Sie jetzt die Kriterien auswählen, die Ihnen persönlich wichtig sind.
Da wäre zunächst einmal die bereits erwähnte Sondertilgung. Sind Sondertilgungen geplant, sollte an dieser Stelle unbedingt ein Häkchen gesetzt werden. Dann werden nur die Banken berücksichtigt, die von vornherein Sondertilgungen vertraglich vorsehen.
Die Frage nach einer möglichen Versicherung betrifft diejenigen, die ihre Familie für den Fall des Ablebens des Hauptverdieners absichern möchten. Risikolebensversicherungen mit fallender Versicherungssumme sind die günstigste Variante. Die Todesfallleistung ist immer an die Restschuld des Darlehens angepasst.
Der ein oder andere Darlehensnehmer befürchtet möglicherweise, dass ihn eine Baufinanzierung über das Internet am Ende doch überfordert und er sich allein gelassen fühlt. Viele der Online-Anbieter ermöglichen einen Filialbesuch oder verfügen über einen Außendienst, der den Kunden auf Wunsch zu Hause aufsucht. Mit Setzen des Filters „Filialbesuch“ werden nur die Unternehmen angezeigt, die ein Gespräch von Angesicht zu Angesicht ermöglichen.
Während der eine Darlehensnehmer gern eine Filiale aufsuchen möchte, mag der andere noch nicht mal zur Post gehen, um sich dort für den Darlehensantrag identifizieren zu lassen. Dafür gibt es heute schließlich das VideoIdent-Verfahren. Wird hierfür ein Häkchen gesetzt, erscheinen in der Anbieterliste nur die Banken, die das VideoIdent-Verfahren ermöglichen und somit den Weg zur Postfiliale überflüssig machen.
Eine möglichst lange Zinsbindung lässt sich auch bei einer Volltilgung anwenden. Bei dieser Darlehensvariante ist das Darlehen am Ende der Zinsfestschreibung getilgt, eine Anschlussfinanzierung entfällt. Darlehensnehmer mit hoher monatlicher Liquidität profitieren auch von diesem Modell, da der Kredit in relativ kurzer Zeit zurückgeführt werden kann.
Die gesetzliche Widerrufsfrist beträgt 14 Tage. Sollten Bedenken auftreten, dass diese Frist zu knapp und stattdessen ein verlängerter Widerruf sinnvoll ist, kann diese Option im Filter ausgewählt werden.
Baufinanzierungen laufen nicht selten über 25 oder 30 Jahre. Schon Doris Day sang „Que será, será“ und niemand kann für solche Zeiträume vorhersagen, dass alles „glatt läuft“. Einige Banken sehen das genauso und räumen ihren Kunden daher vertraglich das Recht auf eine Ratenstundung ein. An dieser Stelle möchten wir gern festhalten, dass eine Ratenstundung bei einer Baufinanzierung weniger Gewicht hat als bei einem Ratenkredit. Banken sind keine Immobilienverwerter und werden im Falle kurzfristiger Zahlungsschwierigkeiten Lösungen suchen, bevor eine Zwangsversteigerung als letzte Möglichkeit eingeleitet werden muss. So eine Lösung kann beispielsweise eine Ratenstundung sein.
Spannender sind im Filter unseres Baufinanzierungsrechners die beiden letzten Punkte, die wir kurz zusammenfassen. Die Rede ist von Finanzierungen, die als 100 Prozent- oder 110 Prozentfinanzierung weit über den Beleihungsrahmen hinausgehen. Was in Deutschland vor einigen Jahren für Eigennutzer noch undenkbar war, nimmt an Volumina deutlich zu. Kein Wunder, wenn Kaufen seit einiger Zeit mitunter billiger ist als Mieten.
Je mehr Filter Sie setzen, um so geringer wird zwangsläufig die Zahl der angezeigten Anbieter.
Welche Zinsbindung gehe ich ein und warum?
Die Dauer der Zinsfestschreibung orientiert sich an zwei Parametern. Zum einen an der Höhe des aktuellen Zinsniveaus, zum anderen am persönlichen, monatlichen Budget. Je länger die Zinsbindung vereinbart wird, umso höher fällt der Zinssatz aus, da der Kreditgeber damit sein Risiko steigender Zinsen absichert.
Grundsätzlich gilt: Je niedriger das Zinsniveau ausfällt, umso länger sollte die Zinsbindung vereinbart werden. Idealerweise werden die Zinsen in diesem Fall über die gesamte Laufzeit festgeschrieben.
Auch die Inflation spielt bei dieser Betrachtung eine Rolle. Das Darlehen wird am Tag X mit einer Zinsbindung von 25 Jahren ausgezahlt, die Raten bleiben über diesen Zeitraum identisch. Sie können davon ausgehen, dass es auch bei einer niedrigen Inflationsrate zu einer Geldentwertung kommt.
Die Rate, die Sie im Jahr 2018 vereinbart haben, entspricht vom Geldwert her im Jahr 2038 in keiner Weise mehr dem Gegenwert von 2018. Durch Gehaltserhöhungen relativieren sich somit die Ausgaben für die Immobilienfinanzierung. Bei kurzen Zinsbindungen holt einen die Inflation jedoch immer wieder in Form der angepassten Zinsen ein.
Im Umkehrschluss sollte die Zinsbindung umso kürzer ausfallen, je höher die Zinsen sind und sich möglicherweise eine Absenkung andeutet.
Bei extrem hohen Zinsen, die kaum noch Luft nach oben haben, bietet sich ein Darlehen mit variablem Zinssatz an. Dieser wird alle drei oder sechs Monate an seinen Referenzzins, meist dem EURIBO (European Interbanking Offered Rate), angepasst.
Alternativ bietet sich bei schwankendem Zinsniveau ein Cap-Darlehen an. Das Cap-Darlehen basiert ebenfalls auf variablen Zinsen, sieht allerdings eine Obergrenze vor.
Soll das Darlehen generell nur kurz laufen, also bis zu zwei Jahren, empfiehlt sich grundsätzlich ein variabler Zinssatz.
Welche Tilgungshöhe wähle ich und warum?
Der beste Kredit ist kein Kredit. Vor diesem Hintergrund sind viele Darlehensnehmer bemüht, ihre Verbindlichkeiten so schnell wie möglich zu tilgen und wählen die höchstmögliche Tilgungsrate.
Als Faustformel gilt, dass Sie die Tilgung umso höher wählen sollten, je niedriger die Zinsen sind. Bei niedrigen Zinsen fällt der Tilgungsanteil innerhalb der Rate geringer aus, als bei höheren Zinsen (s. Abschnitt „Die Anschlussfinanzierung“).
Auf der anderen Seite bestimmt natürlich das monatliches Budget die Höhe der Tilgung. Daher empfiehlt es sich wirklich, im Baufinanzierungsrechner anstelle eines Tilgungssatzes die Wunschrate vorzugeben.
Wie viel Eigenkapital sollte ich einsetzen?
Die Immobilie wird eigengenutzt? Dann gilt die Regel „so viel wie möglich“. Natürlich sollte noch ein finanzieller Puffer in der Rückhand gehalten werden. Ist das nicht möglich, empfiehlt sich der Abschluss eines kleinen Bausparvertrags für mögliche unerwartete Ausgaben. Nicht umsonst tragen Bausparverträge mit einem Volumen von bis zu 10.000 Euro den Spitznamen „Krankenschein für die Immobilie“.
Je höher der Eigenkapitalanteil ausfällt, umso geringer wird der Beleihungsauslauf. Und je niedriger der Beleihungsauslauf ist, umso niedriger sind die Zinsen. Kaum jemand dürfte im Jahr 2018 noch seriöse Anleihen im Depot liegen haben, deren Zinsertrag den Zinsaufwand für die Finanzierung übersteigt und die deswegen nicht veräußert werden sollten. Anleihen vom grauen Kapitalmarkt hingegen gelten als Risikopapiere. Risiken sollte ein Immobilienerwerber grundsätzlich ausschließen, auch im Depot.
Ein Verkauf der Wertpapiere und das Auflösen des Tagesgeldkontos reichen nicht, um den Beleihungsauslauf signifikant in die nächste untere Stufe zu drücken? Eine weitere Option bildet das Arbeitgeberdarlehen, denn es gilt als Eigenkapital!
Beim Arbeitgeberdarlehen ist darauf zu achten, dass der Darlehensvertrag von einem Experten aufgesetzt wird, da der Kredit sonst als Gehaltszahlung zu versteuern ist.
Verwandtendarlehen werden ebenfalls dem Eigenkapital zugerechnet und drücken den Beleihungsauslauf. Gleiches gilt für den Rückkaufswert abgetretener Lebens- oder Rentenversicherungen.
Vor allem Bausparkassen werten die Eigenleistung beim Neubau, die „Muskelhypothek“, deutlich stärker als Eigenkapitalersatz als Banken und Sparkassen. Bis zu 70 Prozent der eingesparten Handwerkerlöhne werden anerkannt. Banken hingegen setzen mitunter nur 20 Prozent an.
Wenn die Rate zu eng ist, um der Bank ein Ja abzugewinnen, kann bei der Gemeinde nachgefragt werden, ob ein Lastenzuschuss zusteht. Dabei handelt es sich um eine Art Wohngeld für Eigenheimbesitzer. Die Höhe richtet sich nach dem persönlichen Einkommen, der Anzahl der im Haushalt lebenden Personen und der monatlichen Belastung durch die Immobilie.
Gibt es Unterschiede bei der Finanzierung für Fremdvermietung und Eigennutzung?
In den letzten Jahren wurden die Grenzen zwischen den beiden Finanzierungsformen stark verwischt. Grund dafür ist die verstärkt angebotene 100-Prozent-Finanzierungen für Eigennutzer.
Eine 100-Prozent-Finanzierung war bislang eher bei Fremdvermietung üblich. In den Finanzierungsplan fließen sowohl die Mieterträge als auch mögliche Steuererleichterungen durch Verluste aus Vermietung und Verpachtung, Zinsen und Abschreibung mit ein. Mit dem Wegfall jeglicher steuerlicher Subventionen für Eigenheimbesitzer (Ausnahme denkmalgeschützte Immobilien) zählt nur die Gegenüberstellung von Nettoeinkommen auf der einen Seite und den Ausgaben einschließlich der Rate für die Baufinanzierung auf der anderen Seite.
Bezüglich der Tilgung besteht bei der Vermietung auch ein kleiner Unterschied zur Selbstnutzung. Legt der Investor Wert auf einen möglichst langen Steuereffekt seiner Immobilie, wird er nur eine kleine Tilgung oder sogar eine Tilgungsaussetzung wählen. Der Effekt daraus ist eine höhere, steuerwirksame Zinslast.
- Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer (Makler- und Bauträgerverordnung – MaBV)
§ 3 Besondere Sicherungspflichten für Bauträger