Kann ein Bausparvertrag umgeschuldet werden?
Bausparverträge erfreuen sich in Zeiten durchschnittlich hoher Baufinanzierungskonditionen großer Beliebtheit. Der Grund dafür ist der vergleichsweise günstige Zinssatz gegenüber einem Annuitätendarlehen.
Bieten die Banken aber Baugeld zu historisch niedrigen Bedingungen an, werden Bausparfinanzierungen recht schnell unattraktiv. Im Gegensatz zu klassischen Annuitätendarlehen kennt eine Bausparfinanzierung keine einzelnen Zinsbindungsabschnitte. Endet ein solcher Abschnitt, hat der Darlehensnehmer die Möglichkeit, sein Darlehen umzuschulden.
Bei einer Bausparfinanzierung sind die Zinsen für die gesamte Laufzeit festgeschrieben. Auf den ersten Blick würde dies im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen bedeuten, dass Umschuldungen nicht möglich sind.
Dem ist allerdings nicht so. Allerdings sind bei der Umschuldung einer Bausparfinanzierung drei unterschiedliche Sachverhalte, sprich zeitliche Abschnitte, zu beachten. Eine Umschuldung kann zu jeder Zeit greifen.
Vorab die Fakten auf einen Blick
- Bausparverträge in der Ansparphase können unter Einhaltung der Kündigungsfrist kostenlos aufgelöst werden.
- Bei einer Zwischenfinanzierung fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung für den Kredit an.
- Eine Umschuldung der Bausparfinanzierung nach der Zuteilung kann jederzeit ohne Kosten erfolgen.
- Die Kosten für die Stellung der Sicherheiten fallen marginal aus.
Die Ansparphase
Befindet sich die Bausparfinanzierung noch in der Ansparphase, also spart der Erwerber zunächst den Bausparvertrag an, ist eine Kündigung des Vertrags mit einer Frist von drei bis sechs Monaten möglich. Hält der Bausparer diese Frist ein, muss er keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Die Kündigungsfrist hängt von der jeweiligen Bausparkasse ab. Soll das Guthaben sofort ausgezahlt werden, steht der Bausparkasse eine Vorfälligkeitsentschädigung von 0,5 Prozent oder mehr zu. Die genaue Höhe ist institutsabhängig.
Je nachdem in welcher Phase sich die Ansparung befindet, erhöht das Guthaben aus dem Bausparvertrag die Eigenkapitalquote für das Annuitätendarlehen.
Die Zwischenfinanzierung
Eine mögliche Konstellation bei einer Bausparfinanzierung ist, dass der Erwerber einer Immobilie bei Null beginnt. Das bedeutet, dass er noch keinen Bausparvertrag besitzt, aber der Kaufpreis sofort bezahlt werden muss.
In diesem Fall greift eine duale Lösung. Zum einen bespart er den Bausparvertrag, der nach Zuteilung für die Finanzierung genutzt werden soll, zum anderen wird die Dauer bis zur Zuteilung durch eine Zwischenfinanzierung, ein tilgungsfreies Darlehen, überbrückt. Dieses Darlehen löst der zugeteilte Bausparvertrag ab.
Soll das Bauspardarlehen während der Zwischenfinanzierungsphase umgeschuldet werden, ist dies die einzige Konstellation, bei der eine Vorfälligkeitsentschädigung für den Kredit anfällt. Der Bausparvertrag muss fristgerecht gekündigt werden, damit die Auflösung kostenfrei bleibt.
Auch hier gilt, dass das Guthaben aus dem laufenden Bausparvertrag die Eigenkapitalquote für das Annuitätendarlehen erhöht.
Hinsichtlich der Vorfälligkeitsentschädigung hat die Verbraucherzentrale Hamburg festgestellt, dass in vielen Fällen eine zu hohe Entschädigungszahlung von den Instituten in Rechnung gestellt wird. Darlehensnehmer sollten die Forderung immer von einem Experten überprüfen lassen (1).
Die finale Finanzierungsphase
Die dritte Situation, in der eine Umschuldung infrage kommen könnte, ist der Zeitpunkt, zu dem die klassische Bausparfinanzierung greift. Die Anspar- und Zwischenfinanzierungsphase sind abgeschlossen, der Vertrag wurde zugeteilt. Der Bausparer zahlt jetzt Zinsen und Tilgung. Der Darlehensnehmer erkennt allerdings, dass er bei einem Annuitätendarlehen einer Bank zwischenzeitlich deutlich günstigere Zinsen erhalten würde.
Da es bei einem Bauspardarlehen keine Zinsbindungsdauern gibt, erübrigt es sich also, auf das Ende der Zinsfestschreibung zu warten, um das Bauspardarlehen umschulden zu können. Dies ist allerdings auch nicht weiter tragisch.
Laufende Bauspardarlehen jederzeit und ohne Kosten ablösen
Hat der Bausparer eine Bank gefunden, welche die Finanzierung bei der Bausparkasse ablösen soll, kann das geschehen, sobald die Bank das Darlehen freigegeben hat. Die Wahrscheinlichkeit, dass sich sehr schnell ein Institut für die Ablöse findet, ist groß.
Da in einer Bausparfinanzierung durch den angesparten Bausparvertrag sehr viel Eigenkapital steckt, fällt der Beleihungsauslauf im Vergleich zu einem klassischen Annuitätendarlehen deutlich niedriger aus. Dieser Sachverhalt bedeutet für die Bank wiederum ein geringeres Risiko.
Bei einer Umschuldung des Bauspardarlehens muss der Bausparer nicht mit horrenden Kosten rechnen. Es erfolgt keine Löschung der bestehenden Grundschuld und eine Neubestellung für die künftige finanzierende Bank. Die Institute regeln die Sicherheitenbestellung durch eine Abtretung unter sich. Der Aufwand liegt bei rund 100 Euro.
- Verbraucherzentrale Hamburg – Vorfälligkeitsentschädigung: Nachrechnen lohnt sich!