Das Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen stellt die häufigste Form der Baufinanzierung dar. Der Name leitet sich aus der Annuität, also dem festen Betrag, den der Kreditnehmer jedes Jahr an die Bank zahlt, ab. Der Begriff Annuität entspringt dem lateinischen Wort „annus“, auf Deutsch „Jahr“.
Die Annuität selbst setzt sich aus dem Zinssatz und dem Tilgungsanteil zusammen und ist jeden Monat gleich hoch. Während bei der ersten Rate die Zinsen den Hauptanteil ausmachen, kommt dieser im Laufe der Jahre immer mehr dem Tilgungsanteil innerhalb der Rate zu.
Die mathematische Grundlage
Wer es lieber mathematisch mag, für den haben wir folgende Formel zur Berechnung der Annuität:
Angenommen, das Darlehen beträgt 100.000 Euro, der Zinssatz zwei Prozent und die Darlehenslaufzeit 15 Jahre. Daraus ergibt sich dann folgende Berechnung:
Schritt 1: 100.000 Euro * ((0,02 * 1,0215) / (1,0215 – 1))
Schritt 2: 100.000 Euro * (0,02692 / 0,34587)
Ergebnis: 7.782,44 Euro pro Jahr
Interessanter ist für viele Immobilienerwerber allerdings die Frage, mit welchem monatlichen Aufwand sie für die Finanzierung zu rechnen haben. Auch dafür haben wir selbstverständlich die entsprechende Formel bereit:
Bleiben wir bei unserem obigen Zahlenbeispiel, ergibt sich der folgende Rechenweg:
Schritt 1: 100.000 Euro * ((1 + 0,02 / 12)180 * ((1 + 0,02 / 12) – 1)) / ((1 + 0,02 / 12)180 – 1)
Schritt 2: 100.000 Euro * (0,00225 / 0,34952)
Ergebnis: 643,45 Euro pro Monat
Wer es genau wissen möchte, multipliziert jetzt 643,45 mit zwölf und wird 7.721,4 Euro erhalten. Bei einer auf den Monat berechneten Annuität ist das Ergebnis immer kleiner als bei der Jahresberechnung.
Und wer sich die Berechnung für seine Finanzierung ersparen möchte, nutzt unseren Hypothekenvergleichsrechner, der ihm das Ergebnis mit wenigen Zahleneingaben auf den Punkt liefert.
Wie sieht die Entwicklung von Zins und Tilgung über die Jahre aus?
Der Zinssatz ist für die Dauer der Zinsbindung festgeschrieben und wird auf die Höhe der Restschuld berechnet. Da der Tilgungsanteil mit der Zeit immer größer wird, spricht man beim Neuabschluss eines Annuitätendarlehens vom „anfänglichen Tilgungssatz“.
- Darlehenssumme 150.000 Euro
- Zinssatz 1,3 Prozent p.a.
- Anfängliche Tilgung 2 Prozent
- Monatliche Rate 412,50 Euro
| Jahr | Schulden- stand Vorjahr (€) | Raten- zahlungen (€) | Davon Zinsen (€) | Davon Tilgung (€) | Schuldenstand am Jahresende (€) |
| 1 | 150.000,00 | 4.950,00 | 1.932,06 | 3.017,94 | 146.982,02 |
| 2 | 146.982,06 | 4.950,00 | 1.892,59 | 3.057,41 | 143.924,65 |
| 3 | 143.924,65 | 4.950,00 | 1.852,61 | 3.097,39 | 140.827,26 |
| 4 | 140.827,26 | 4.950,00 | 1.812,10 | 3.137,90 | 137.689,36 |
| 5 | 137.689,36 | 4.950,00 | 1.771,06 | 3.178,94 | 134.510,43 |
In den ersten fünf Jahren der Darlehenslaufzeit bezahlte der Kreditnehmer 9.260,42 Euro an Zinsen und tilgte 15.489,58 Euro seiner Darlehensschuld.
Während der Laufzeit fallen die Zinsen. Der Tilgungsanteil steigt umgekehrt proportional zur Abnahme des Zinsanteils in der Rate.
Das Annuitätendarlehen in der Praxis
Je länger die Zinsfestschreibung bei einem Annuitätendarlehen gilt, umso besser kann der Kreditnehmer kalkulieren. Er weiß auf Jahre hinaus im Voraus, welche monatliche Rate auf ihn zukommt.
Theoretisch müsste die jeweilige monatliche Tilgung jeden Monat neu verrechnet und der Zinssatz auf die neue Restschuld kalkuliert werden. Dies ist in der Praxis jedoch nicht der Fall. Üblicherweise verrechnen die Kreditinstitute die jährliche Tilgungsleistung erst am 31.12. des Jahres. Im Klartext heißt das: Auch wenn der Kreditnehmer jeden Monat eine Tilgungsleistung erbringt, zahlt er die Zinsen auf den Restschuldbetrag, der am 1. Januar eines Jahres bestand.
Die Häufigkeit der Tilgungsverrechnung wirkt sich wesentlich auf den Unterschied zwischen dem gebundenen Nominalzins und dem effektiven Jahreszins aus. Es ist klar, wenn trotz unterjähriger Tilgung die neue Restschuld erst für das Folgejahr berücksichtigt wird, verteuert dieser Umstand das Darlehen.
Annuitätendarlehen bieten häufig die Option, Sondertilgungen zu leisten. Damit reduziert sich die monatliche Rate. Nachteilig ist, dass eine vollständige Ablösung während der Zinsbindungsphase eine Vorfälligkeitsentschädigung bedingt. Diese entfällt nur, wenn die Zinsfestschreibung mehr als zehn Jahre beträgt. In diesem Fall kann der Darlehensnehmer die Finanzierung zum Ende des zehnten Jahres mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.
Wo finden sich Annuitätendarlehen?
Auch wenn der Terminus fast ausschließlich bei Baufinanzierungen verwendet wird, handelt es sich bei einem klassischen Ratenkredit um ein Annuitätendarlehen. Wann immer Zins und Tilgung in gleichbleibenden Raten gezahlt werden, liegt ein Annuitätendarlehen zugrunde.
Die Zinsen von Annuitätendarlehen hängen von mehreren Faktoren ab. Baufinanzierungskonditionen orientieren sich an der Umlaufrendite der Pfandbriefe, die Zinsen für Ratenkredite hängen eher direkt von den Refinanzierungsmöglichkeiten der Banken bei der EZB ab.
Entwicklung der Baufinanzierungszinsen
Im Verlauf der letzten Jahre verringerten sich die Baugeldzinsen. Die Zeichen der Zeit sagen, dass es selten so günstig war, wie in den letzten zwei Jahren, um die Traumimmobilie zu finanzieren. Daran ändern auch steigende Immobilienpreise nichts. Der Verfall der Zinsen hat den Preisanstieg überkompensiert.
Die Alternativen zu einem Annuitätendarlehen
Die Bankenlandschaft ist kreativ und bietet natürlich Alternativen zu Annuitätendarlehen an.
Das Tilgungsdarlehen
Eine solche Alternative ist das Tilgungsdarlehen. Während bei einem Annuitätendarlehen die Rate eine feste Größe darstellt, innerhalb derer sich Zinsen und Tilgung verändern, bleibt bei dem Tilgungsdarlehen die Höhe der Tilgung konstant. Als Folge sinken die Zinsen, und damit die gesamte Rate, kontinuierlich ab. Ein Beispiel soll diese Entwicklung verdeutlichen
- Darlehenssumme 100.000 Euro
- Zinssatz 2 Prozent
- Tilgung konstant 2 Prozent
Die Darlehensentwicklung sieht folgendermaßen aus:
| Jahr | Restschuld (€) | Ratenzahlung (€) | Zinsen (€) | Tilgung (€) |
| 1 | 100.000,00 | 4,000.00 | 2.000,00 | 2.000,00 |
| 2 | 98.000,00 | 3.960,00 | 1.960,00 | 2.000,00 |
| 3 | 96.000,00 | 3.920,00 | 1.920,00 | 2.000,00 |
| 4 | 94.000,00 | 3.880,00 | 1.880,00 | 2.000,00 |
| 5 | 92.000,00 | 3.840,00 | 1.840,00 | 2.000,00 |
Ein Tilgungsdarlehen ist dann sinnvoll, wenn es sich der Darlehensnehmer zu Beginn der Finanzierung leisten kann, relativ hohe Raten zu entrichten. Mit fortschreitender Darlehensdauer ist er an einer Reduzierung der finanziellen Belastung interessiert.
Das endfällige Darlehen
Bei einem endfälligen Darlehen handelt es sich um zwei voneinander unabhängigen Zahlungsströme.
Zum einen entrichtet der Darlehensnehmer für ein Darlehen nur die Zinsen an die Bank. Zum anderen bespart er beispielsweise einen Aktienfonds, einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung. Hat der Sparvorgang die Höhe der Darlehensschuld erreicht, wird das Darlehen in einer Summe abgelöst.
Bis zur Einführung des Alterseinkünftegesetzes im Jahr 2005 erfreute sich diese Variante gerade bei Vermietern großen Zuspruchs. Die gleichbleibend hohen Zinsen minderten die Steuerschuld gleichbleibend über die Jahre, die Ablaufleistung der Lebensversicherung war steuerfrei. Durch den Wegfall des Steuerprivilegs lohnt sich diese Variante nur noch, wenn der Versicherungsvertrag vor dem 1. Januar 2005 policiert wurde und unter altes Recht fällt.
Wer mit Fonds ein endfälliges Darlehen bedient, muss die Unwägbarkeit der Kursentwicklung bedenken. An dieser Stelle bietet sich die Option, das endfällige Darlehen durch eine Bausparfinanzierung abzulösen.
Die Vor- und Nachteile von Annuitätendarlehen auf einen Blick
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Vorteile |
Nachteile |
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