Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Bei einem klassischen Annuitätendarlehen werden die Zinsen für einen bestimmten Zeitraum, beispielsweise für fünf, zehn oder 15 Jahre, festgeschrieben. Die gesamte Dauer des Kredits fällt in den meisten Fällen länger aus, als die erste Zinsfestschreibung.
Ist die Zinsbindung vorbei, wird für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung benötigt. Diese Fortführung entfällt lediglich, wenn der Kunde sich für eine Vollfinanzierung entscheidet. In diesen Fällen wird das Darlehen zum aktuellen Zins so berechnet, dass er innerhalb einer frei wählbaren Zeit den Kredit komplett zurückbezahlt.
Muss die Anschlussfinanzierung bei der selben Bank erfolgen?
Nähert sich das Ende der Zinsbindung, sollte der Darlehensnehmer beginnen, die Konditionen am Markt zu vergleichen. Da die Anschlussfinanzierung bei jedem Institut erfolgen kann, bietet sich unter Umständen die Option, günstigere Zinsen zu finden, als sie die aktuelle Bank anbietet.
Zeichnet sich ab, dass es gegen Ende der Zinsbindung zu einem Anstieg der Zinsen kommt, bleibt die Überlegung, ein Forwarddarlehen zu nutzen.
Steht ein Wechsel der Bank an, müsste theoretisch die Grundschuld für die bisherige Bank gelöscht und zugunsten des neuen Instituts eine neue Grundschuld bestellt werden. Dieses Vorgehen wäre allerdings recht kostenintensiv.
Die Banken akzeptieren eine notariell beglaubigte Abtretung der Sicherheiten. Diese fällt deutlich kostengünstiger aus und ist mit wesentlich weniger Aufwand verbunden.
Nutzen Sie unsere Übersicht´, um zu sehen, welche Anbieter zurzeit die günstigsten Baufinanzierungen anbieten:
Kann die Anschlussfinanzierung nur mit Ablauf der Zinsbindung erfolgen?
Nein, theoretisch ist eine Neuordnung der Finanzierung jederzeit möglich. Allerdings berechnen die Banken bei einer vorzeitigen Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die einzige Ausnahme stellen Darlehen mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren dar. Diese Verträge können mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende des zehnten Jahres gekündigt werden.
Die notwendigen Eckdaten für die Anschlussfinanzierung
Um einen Vergleich der möglichen Anbieter durchzuführen, muss der Kreditnehmer bestimmte Daten im Vorfeld definieren. Dazu zählen
- Die geplante Laufzeit der nächsten Zinsbindungsphase
- Die Höhe der Restschuld zum Ende der aktuellen Zinsfestschreibung
- Die geplante monatliche Belastung, aus der sich die maximal mögliche Tilgung ergibt
- Der maximal gewünschte Zinssatz
- Eventuelle Optionen zu Sondertilgungen
Erst wenn diese Punkte geklärt sind, kann eine genaue Gegenüberstellung der Angebote erfolgen.
Kurze Zinsbindungen bieten keine Sicherheit
Wer sich mit Zinsfestschreibungen von jeweils fünf Jahren durch seine Baufinanzierung hangelt, muss immer mit dem Risiko eines Zinsanstiegs während der Finanzierungsdauer rechnen. Auf der sicheren Seite ist, wer eine möglichst lange Zinsfestschreibung vereinbart.
Die Rede ist von Laufzeiten von 20 oder 25 Jahren oder idealerweise über die gesamte Darlehenslaufzeit. Allerdings liegen in diesem Fall die Zinsen deutlich über einer Zinsbindung von nur fünf Jahren:
| 5 Jahre | 10 Jahre | 15 Jahre | 20 Jahre | 25 Jahre |
| 0,94 % effektiv | 1,28 % effektiv | 1,73 % effektiv | 1,94 % effektiv | 2,41 % effektiv |
Quelle: Kreditvergleich.net, Stand 13.2.2018, jeweils der günstigste Anbieter, Kredit 100.000 Euro, 80% Beleihungsauslauf
Je niedriger die Zinsen sind, umso geringer fällt die Tilgungsleistung aus. Daher bleibt beim Beispiel im Vergleich mit einem deutlich geringeren Zinssatz eine höhere Restschuld bestehen.
| Darlehen | Zinssatz | Tilgung | Rate | Restschuld nach fünf Jahren |
| 100.000 | 1 | 1 | 166,67 | 94.866,65 |
| 100.000 | 5 | 1 | 500,00 | 94.203,54 |
Quelle: www.Kreditvergleich.net/hypothekenrechner
In einer Niedrigzinsphase eine Zinsbindung von fünf Jahren bei einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent zu vereinbaren, ist riskant. Es kann passieren, dass die künftige monatliche Rate die bisherige übersteigt.
| Darlehen | Zinssatz | Tilgung | Rate | Restschuld nach fünf Jahren |
| 94.866,65 | 5 | 1 | 474,33 | 89.367,74 |
Quelle: www.Kreditvergleich.net/hypothekenrechner
Bei extrem niedrigen Zinsen empfehlen sich folglich eine möglichst hohe Tilgung und eine möglichst lange Zinsbindung, um das Risiko höherer Raten bei der Anschlussfinanzierung auszuklammern.
| Bank A | Bank B | |
| Anfänglicher Kreditbetrag | 150.000 Euro | 150.000 Euro |
| Zinssatz | 1,9 Prozent | 1,3 Prozent |
| Zinsbindungsfrist | 15 Jahre | 15 Jahre |
| Monatliche Tilgung | 2,00 Prozent | 2,00 Prozent |
| Monatliche Rate | 487,50 Euro | 412,50 Euro |
| Zum Ende der Zinsbindungsfrist gezahlte Zinsen | 35.729,63 Euro | 24.592,45 Euro |
| Zum Ende der Zinsbindung geleistete Tilgung | 52.020,37 Euro | 49.657,55 Euro |
| Verbleibende Restschuld | 97.979,63 Euro | 100.342,45 Euro |
Quelle: www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner
Es ist offenkundig, dass die monatliche Rate bei Bank B deutlich günstiger ausfällt. Dies gilt auch für die gezahlten Zinsen. Auf der anderen Seite beträgt die Differenz bei der Tilgung 2.362,82 Euro zugunsten Bank A. Die enorme Ersparnis bei den Zinsen legt eine Entscheidung für Bank B nahe.
Eine erste Übersicht ermöglicht unser Hypothekenvergleichsrechner. Neben einer möglichst langen Zinsfestschreibung gibt es allerdings noch eine Alternative.
Anschlussfinanzierung über die Bausparkasse garantiert festen Zinssatz
Alternativ zu einer Anschlussfinanzierung über eine klassische Bank oder Sparkasse kann die Anschlussfinanzierung natürlich auch über ein Bauspardarlehen erfolgen.
Voraussetzung ist, dass der Darlehensnehmer die genaue Höhe der Restschuld zum Ende der Zinsbindungsperiode kennt. Über diesen Betrag wählt er einen Bausparvertrag und bespart diesen während der Zinsfestschreibungsphase. Mit Ende der Zinsbindung löst die Bausparkasse das bestehende Annuitätendarlehen ab, die Bausparfinanzierung tritt an seine Stelle. Der Darlehensnehmer hat jetzt einen festen Zinssatz für die gesamte Darlehensdauer.
Voraussetzung wäre natürlich, dass der Bausparvertrag zu diesem Zeitpunkt auch schon zugeteilt wurde. Ist dies nicht der Fall, greift eine Zwischenfinanzierung. Die Bausparkasse löst mit einem Kredit die Restschuld bei der Bank ab, der Kreditnehmer zahlt auf dieses Darlehen nur die Zinsen. Kommt der Bausparvertrag in die Zuteilung, wird die Zwischenfinanzierung abgelöst.
Die Vor- und Nachteile des Anbieterwechsels bei der Anschlussfinanzierung im Überblick
Unabhängig davon, ob die Anschlussfinanzierung durch ein weiteres Annuitätendarlehen oder eine Bausparfinanzierung erfolgt, hat ein Wechsel des Anbieters sowohl Vorteile als auch Nachteile.
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Günstigere Zinsen | Kosten für die Abtretung der Grundschuld |
| Eventuell flexiblere Rahmenbedingungen | Erneute Bonitätsprüfung |
| Beträgt die Restschuld weniger als 60 Prozent des Beleihungsauslaufs, stärkt dies die Verhandlungsposition des Darlehensnehmers. |