Wie erhält man ein Bauspardarlehen?
Grundvoraussetzung für ein Bauspardarlehen ist natürlich ein Bausparvertrag. Je nach Tarif wird festgelegt, wie hoch die eigene Sparleistung in Relation zur Bausparsumme sein muss. Jedem Bauspartarif liegt ein bestimmter Regelsparbeitrag – der aber keine zwingende Größe ist – zugrunde.
Über den Regelsparbeitrag ist der Zeitraum definiert, nach dem normalerweise der Sparanteil des Bausparvertrages erreicht ist. Ist der Sparanteil erreicht, kommt der Vertrag in die Zuteilung. Das bedeutet, dass eine bestimmte Bewertungsziffer, die sich unter anderem aus Bausparsumme, Laufzeit und Sparanteil ermittelt, erreicht wurde.
Zu bestimmten Stichtagen prüft die Bausparkasse nun, welcher Vertrag als Nächstes zugeteilt wird. Ist die Zuteilungsreife vorhanden, erhält der Bausparer das Darlehen ausgezahlt. Während der Zuteilungsphase wirkt sich die Wartezeit positiv auf die Bewertungsziffer aus, die während dieser Zeit weiter ansteigt.
Besteht in der Zeit nach Erreichen der Mindestbewertungsziffer und dem Zeitpunkt der Zuteilung des Darlehens Finanzbedarf, wird dieser über einen Zwischenkredit gewährleistet. Der Bausparer zahlt bis zur Auszahlung des Bauspardarlehens nur die Zinsen auf die Zwischenfinanzierung. Diese wird durch das Bauspardarlehen bei Auszahlung abgelöst.
Es ist wichtig zu prüfen, ob die damals vereinbarten Konditionen dem Wettbewerb standhalten können, speziell in einer Niedrigzinsphase. Der Bausparer ist nicht verpflichtet, sein Bauspardarlehen abzurufen. So gestalten sich zurzeit die Konditionen der Bauspardarlehen:
Bauspardarlehen aus früheren Zeiten
Wurde der Vertrag beispielsweise im Jahr 2007 abgeschlossen und erreichte seine Zuteilungsreife 2014, so wäre der Bausparer in aller Regel schlecht beraten gewesen, das Bauspardarlehen abzurufen. In der Zeit ab 2008 waren die Kreditzinsen aufgrund der weltweiten Wirtschaftskrise enorm gefallen.
Eine herkömmliche Baufinanzierung wurde daher wesentlich günstiger als das Bauspardarlehen. Wer das erkannt hat, konnte den Bausparvertrag einfach weiter besparen oder auch ruhen lassen um vom damaligen Sparzins-Niveau profitieren. Das war nach 2008 ebenfalls in den Keller gesunken und solch „alte“ Geldanlagen waren heiß begehrt.
Natürlich brachte das die Bausparkassen in arge Bedrängnis. Vereinfacht ausgedrückt: Sie zahlten hohe Guthabenzinsen, konnten aber auf der anderen Seite keine Kreditzinsen einfahren. In der Folge gingen eine Kassen sogar so weit, dass sie die Bausparverträge einseitig aufkündigten.
Allein die LBS Bayern, die LBS West und die Schwäbisch Hall hätten sich gerne auf diese Weise von 53.000 Altverträgen gelöst.
Rechtsprechung zur Kündigung durch Bausparkassen
Die Gerichte schoben dieser Praxis allerdings einen Riegel vor. Das OLG Stuttgart beschloss am 14.10.2011 unter dem Aktenzeichen 9 U 151/11, dass die Bausparkassen nicht einfach die Altverträge aufkündigen dürften, nur weil sich die Zinssituation nachteilig für die Bausparkassen entwickelte (1).
Das bedeutete, dass der Bausparvertrag solange unkündbar ist, wie die Auszahlung des Tilgungsdarlehens möglich ist und der Bausparer seine hierzu erforderlichen planmäßigen Sparpflichten erfüllt.
Mittlerweile hat sich auch der BGH mit der Thematik beschäftigt (2). Er urteilte im Februar 2017, dass auch den Bausparkassen ein ordentliches Kündigungsrecht nach BGB §489 zusteht (3). Das rührt daher, dass dieses Recht jedem Darlehensnehmer zusteht. Während der Ansparphase werden die Bausparer zu Kreditgebern und die Bausparkassen zu Kreditnehmern.
Ab dem Zeitpunkt der Zuteilungsreife ändern sich diese Verhältnisse um 180 Grad und der Kunde wird zum Kreditnehmer, wenn er das Bauspardarlehen in Anspruch nimmt.
Der BGH setzte das Erreichen der Zuteilungsreife mit dem „vollständigen Empfang“ des Darlehensbetrages gleich, wie es im BGB gefordert wird. Somit können Bausparkassen nach zehn Jahren mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten jeden Bausparvertrag kündigen, der die Zuteilungsreife erreicht hatte.
Bis diese zehn Jahre nach der Zuteilungsreife ins Land gegangen sind, vergehen etwa 17 Jahre, denn im Normalfall wird die Zuteilungsreife erst nach 7 Jahren erreicht. Wer also die niedrigen Darlehenszinsen sehr weit in die Zukunft mitnehmen möchte, der findet in einem Bauspardarlehen das erste Mittel der Wahl. Vergleichen Sie hier, welcher Tarif dafür für Sie der beste ist:
- Ministerium der Justiz und für Europa Baden-Württemberg – OLG Stuttgart: Allgemeine Bedingungen für Bausparverträge: Kündigungsrecht einer Bausparkasse
- Bundesgerichtshof – Bundesgerichtshof bejaht Kündigungsrecht einer Bausparkasse zehn Jahre nach Zuteilungsreife
- Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 489 Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers