Wie funktioniert ein Forward Darlehen?
Forward Darlehen wurden im Jahr 1996 von dem Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein & Co AG entwickelt. Bei einem Forward Darlehen handelt es sich um ein Instrument zur Sicherung niedriger Zinsen für die Zukunft im Rahmen einer Baufinanzierung.
Bei einem Forward Darlehen vereinbart der Darlehensnehmer bereits vor Ablauf der Zinsbindung seiner bestehenden Finanzierung die Anschlussfinanzierung. In Abhängigkeit vom finanzierenden Kreditinstitut kann dies bis zu sechs Jahre im Voraus geschehen. Das Forward Darlehen kann bei der aktuellen Bank aufgenommen werden, es kann sich aber auch um ein anderes Institut handeln.
Im Prinzip entspricht ein Forward Darlehen einer weiteren Zinsbindungsdauer. Als Berechnungsgrundlage dienen allerdings die Zinsen, die zur Zeit des Vertragsabschlusses Gültigkeit besitzen. Auf diesen Zinssatz kommt noch ein kleiner Aufschlag hinzu, die Forwardprämie.
Entscheidet sich der Kreditnehmer für eine andere Bank, müsste theoretisch die bestehende Grundschuld gelöscht und zugunsten der neuen Bank eine erneute Grundschuld eingetragen werden. Dies wäre teuer und dem Sachverhalt, künftig Geld zu sparen, wenig dienlich. Die Bestellung der Sicherheiten für das künftige Institut erfolgt auf der Grundlage einer notariellen Abtretungserklärung der bisherigen Bank. Diese ist relativ preiswert und bewegt sich etwas über 100 Euro.
Wozu dient das Forward Darlehen?
Angenommen, zum jetzigen Zeitpunkt herrscht ein historisch niedriges Zinsniveau. Es ist damit zu rechnen, dass es zu einem Anstieg der Zinsen für Baugeld kommt. Der Kunde riskiert, dass er am Ende seiner aktuellen Zinsfestschreibung die Prolongation zu einem deutlich höheren Zinssatz eingehen muss.
Mit dem Forward Darlehen sichert er sich die aktuell niedrigen Zinsen auch über den Zeitpunkt der erneuten Zinsfestschreibung hinaus.
Wann macht ein Forward Darlehen Sinn?
Forward Darlehen stellen dann eine sinnvolle Option dar, wenn in absehbarer Zeit mit einem Anstieg der Zinsen zu rechnen ist. Darlehensnehmer sollten allerdings vor dem Abschluss eines Forward Darlehen mit spitzer Feder rechnen.
Die Höhe der Forwardprämie hängt von dem Zeitraum ab, für den die „Zinssicherung“ im Vorfeld geschlossen wird. Die Banken berechnen pro Monat zwischen 0,01 Prozent und 0,05 Prozent Zinsaufschlag. Entscheidet sich der Kreditkunde beispielsweise 36 Monate im Voraus für eine erneute Zinsfestschreibung, läge der Zinsaufschlag für das künftige Darlehen zwischen 0,36 Prozent und 1,8 Prozent.
Kann man davon ausgehen, dass die Baufinanzierungszinsen bis zur Neuordnung des Darlehens seitwärts tendieren oder sogar sinken, stellt ein Forward Darlehen nur die zweitbeste Alternative dar. Einmal abgeschlossen, kann der Kreditnehmer nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung davon zurücktreten. Dies wäre besonders dann ärgerlich, wenn zum Ende der laufenden Finanzierungsphase die Zinsen noch weiter gesunken wären.
Die Situation im Jahr 2018
Wer ein Darlehen mit einer Restlaufzeit von fünf Jahren oder weniger bedient, sollte über ein Forward Darlehen nachdenken. Für ein weiteres Nachgeben der Zinsen beim Baugeld ist kein Spielraum mehr und die wirtschaftlichen Eckdaten zielen in Richtung Zinserhöhung:
- Die Konjunktur in weiten Teilen Europas weist positive Tendenzen auf.
- In den USA wurden schon die nächsten Zinsanpassungen diskutiert.
- Trotz Einbruch am Aktienmarkt im Februar 2018 kann von einem Crash keine Rede sein.
- Der Brexit stellt keinen Grund für weitere Zinssenkungen dar.
Warum erheben Banken eine Forwardprämie?
Die Kreditinstitute müssen sich bei einem Forward Darlehen gegen steigende Zinsen absichern, wenn sie ein Darlehen zu einem niedrigeren Zinssatz als dem tatsächlichen künftigen Zins ausreichen. Im einfachsten Fall refinanziert sich eine Bank durch die Spareinlagen der Kunden.
Muss die Bank beispielsweise dem Kunden über zwei Jahre hinweg zwei Prozent Zinsen zahlen und erhält selbst nur 1,9 Prozent Zinsen über die Baufinanzierung, fängt die Forwardprämie die Margendifferenz auf.
Forwardprämie und Zinssatz als Paket vergleichen
Der erste Blick bei der Suche nach einer Anschlussfinanzierung gilt in der Regel den Zinsen. Bei einem Forward Darlehen sollten allerdings immer Zinssatz und Prämie in Kombination gesehen werden. Es kann durchaus sein, dass eine Bank mit niedrigerem Zins und höherer Forwardprämie am Ende teurer ist, als die Bank mit den gegenteiligen Konditionen.
Zur Veranschaulichung dient ein Rechenbeispiel mit folgenden Angaben:
- Nettodarlehenssumme 100.000 Euro
- Volltilgung innerhalb von 10 Jahren
- Darlehen benötigt in 24 Monaten
| Bank A | Bank B | Bank C | |
| Sollzinssatz p.a. gebunden (in Prozent) | 2,30 | 2,10 | 1,90 |
| Zinsaufschlag pro Monat (in Prozentpunkten) | 0,01 | 0,02 | 0,03 |
| Zinsaufschlag bis zum Abruf (in Prozentpunkten) | 0,24 | 0,48 | 0,72 |
| Sollzinssatz p.a. inkl. Zinsaufschlag (in Prozent) | 2,54 | 2,58 | 2,62 |
Unser Beispiel zeigt, dass trotz des höheren gebundenen Sollzinses pro Jahr der künftige Zins bei Bank A günstiger ausfällt, als bei Bank B.
Wie sieht es aus mit den Bereitstellungszinsen?
Grundsätzlich fallen bei einem Forward Darlehen keine Bereitstellungszinsen an. Das Darlehen wird erst am Ende der Zinsbindung des laufenden Darlehens bereitgestellt und löst die bestehende Restschuld sofort ab.
Bereitstellungszinsen fallen nur an, wenn die Bank ein Darlehen bereitstellt, der Kreditnehmer dieses aber nicht abruft. Das kommt beispielsweise bei Neubaumaßnahmen vor, wenn der Kredit nach Baufortschritt ausgezahlt wird.
Das Risiko der Wohnimmobilienkreditrichtlinie
Seit einiger Zeit sind die Banken durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie angehalten, die Darlehensvergabe nur noch auf die Bonität des Kreditnehmers abzustellen. Der Wert der Immobilie bleibt außen vor. Möchte der Kreditnehmer zur Aufnahme eines Forward Darlehens die Bank wechseln, greifen die neuen Bonitätskriterien und eine Ablehnung des Kredits kann die Folge sein. Bleibt er mit einem Forward Darlehen bei seiner bisherigen Bank, entfällt eine erneute Prüfung. Die ursprüngliche Einstufung seiner Bonität hat weiterhin Bestand.
Welche Alternativen gibt es zum Forward Darlehen?
Ein Forward Darlehen stellt nichts anderes als ein Instrument zur Zinssicherung dar. Ein Blick auf eine Bausparfinanzierung zeigt, dass es hier keine Zinsfestschreibungsabschnitte gibt. Die Zinsen sind über die gesamte Laufzeit garantiert.
Bausparen als Zinssicherungsinstrument, zumindest für einen Teil des Finanzierungsvolumens, kann besonders dann eine interessante Alternative sein, wenn bereits ein Bausparvertrag in der Ansparung vorhanden ist. Dies kann beispielsweise durch vermögenswirksame Leistungen oder in Hinblick auf die Wohnungsbauprämie der Fall sein.
Generell empfiehlt es sich immer, die Konditionen für Bausparfinanzierungen mit den Konditionen für Annuitätendarlehen zu vergleichen, insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen Zinssituation.