Hypothekendarlehen

Baufinanzierung mit Hypothek

Umgangssprachlich findet der Begriff Hypothekendarlehen fast immer bei Baufinanzierungen Anwendung. In den meisten Fällen ist dies jedoch nicht korrekt.

Zunächst einmal gibt es nicht nur Hypotheken für die Besicherung von Immobilien, auch bei Flugzeug- und Schiffsfinanzierungen werden Hypotheken eingesetzt. Aber zurück zur Bedeutung bei Baufinanzierungen. Anstelle von einer Hypothek wird heute fast immer eine Grundschuld zur Besicherung einer Baufinanzierung genutzt. Grundschulden machen über 90 Prozent der Besicherung aus. In beiden Fällen handelt es sich um ein Grundpfandrecht.

Hypothek oder Grundschuld – der Unterschied

Eine Hypothek ist eng mit einer Forderung verknüpft. Theoretisch müsste mit jeder Tilgungsleistung die Höhe der Hypothek im Grundbuch um die erbrachte Tilgung reduziert werden. Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek „akzessorisch“, das heißt, sie hängt von einer bestehenden Forderung ab. Eine Grundschuld kann dagegen auch bestehen, wenn es keine Forderung gibt.

Dazu ein Beispiel: Ein Immobilienbesitzer hatte eine Finanzierung, die durch eine Grundschuld besichert war. Mit der Zahlung der letzten Rate könnte die Grundschuld jetzt gelöscht werden. Alternativ kann der ehemalige Darlehensnehmer diese aber in eine Eigentümergrundschuld wandeln. Möchte er seine Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt noch einmal als Sicherheit nutzten, muss nur die Grundschuld umgeschrieben werden. Dies geht schneller und ist preiswerter, als eine Löschung und spätere Neubestellung. Das klingt alles recht theoretisch – ist es auch.

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Die Verwendung von Grundpfandrechten

Bei einem Hypothekendarlehen oder einem Darlehen, welches mit einer Grundschuld besichert ist, muss es sich nicht immer um eine Baufinanzierung handeln. Theoretisch kann jeder Kredit durch eine Hypothek besichert werden. Gerade im gewerblichen Bereich werden Grundpfandrechte häufig als Sicherheit für die Finanzierung von Betriebsmitteln genutzt.

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Die Rechtsgrundlage für Hypothekendarlehen

Paragraf 12 Abs. 1 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) regelt die rechtlichen Grundlagen für die Vergabe von Hypotheken durch eine Hypothekenbank (1). Die Prüfung der Sicherheit der Immobilie unterliegt strengen Vorschriften. Grundlage für die Vergabe eines Hypothekendarlehens ist die Ermittlung des Beleihungswerts des als Sicherheit dienenden Objekts. Bei einem klassischen Hypothekendarlehen durch eine Hypothekenbank darf der besicherte Kredit 60 Prozent des Beleihungswertes nicht überschreiten.

Der Beleihungswert entspricht nicht dem Verkehrswert, sondern ermittelt sich aus Substanzwert und Mietwert. Der aktuelle, durch Angebot und Nachfrage entstandene, Marktwert bleibt dabei unberücksichtigt.

Vor der Auszahlung des Kredits muss die Besicherung durch einen Eintrag der Hypothek oder der Grundschuld in Abteilung III des Grundbuches erfolgen.

Sowohl das beliehene Objekt als auch das Grundpfandrecht müssen gemäß den „Capital Requirement Regulations“ für Banken (Kapitaladäquanzverordnung) bestimmte Voraussetzungen erfüllen:

• Die Verwertbarkeit muss zeitnah möglich sein. (Art. 208 Abs. 2c CRR),
• Es muss eine adäquate Schadensversicherung vorhanden sein (Art. 208 Abs. 5 CRR),
• Die Schätzung muss durch einen unabhängigen Sachverständigen erfolgen (Art. 229 Abs. 1 CRR) und
• Bei gewerblichen Immobilien muss die Überwachung jährlich, bei Wohnimmobilien im Zeitraum von drei Jahren erfolgen. (Art. 208 CRR) (2)

Das Grundpfandrecht muss allen juristischen Anforderungen genügen und die Merkmale der rechtlichen Durchsetzbarkeit aufweisen. Bei den CCR handelt es sich um eine EU-Durchführungsverordnung im Zusammenhang mit Basel II.

Bei Grundschulden wird, im Gegensatz zu Hypotheken, zwischen einer Buchgrundschuld und einer Briefgrundschuld unterschieden. Während die Buchgrundschuld lediglich den Eintrag im Grundbuch vorsieht, wird bei der Briefgrundschuld zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt.

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Vor- und Nachteile eines Hypothekendarlehens

Wir weisen an dieser Stelle noch einmal darauf hin, dass die meisten Baufinanzierungen mit einer Grundschuld besichert werden, auch wenn von einer Hypothek die Rede ist. Der Begriff „Grundschulddarlehen“ existiert in dieser Form nicht im allgemeinen Sprachgebrauch.

Der Vorteil eines Hypothekendarlehens liegt bei der Bank darin, dass sie die als Sicherheit dienende Immobilie zwangsversteigern kann, wenn der Darlehensnehmer nicht seinen Verpflichtungen nachkommt. Dies dient den Banken allerdings als letzte Option, ein sonderliches Interesse haben sie nicht daran, wenn sie nicht zwingend müssen. Führen alle ausgehandelten Optionen, das Darlehen wieder ordnungsgemäß zu bedienen, zu keinem Ergebnis, muss der Kredit jedoch vor der Zwangsversteigerung gekündigt werden.

Die Nachteile liegen in der Regel beim Darlehensnehmer. Zum einen fallen mit der Sicherheitenstellung Kosten für Notar und Gericht an, die der Kreditnehmer tragen muss. Wurde das Hypothekendarlehen mit einer festen Zinsbindungsdauer vereinbart, muss er gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn er die Immobilie während der Zinsfestschreibung verkauft und der Käufer nicht in den Darlehensvertrag eintritt.

Allerdings profitiert der Darlehensnehmer auch von einer gewissen Sicherheit. Hat er bei einer Baufinanzierung für das Hypothekendarlehen eine feste Zinsbindung mit der Bank vereinbart, bleibt diese auch gültig, wenn während der Zinsfestschreibungsphase die Bauzinsen steigen. Die Dauer der Zinsfestschreibung bei einem Hypothekendarlehen kann zwischen zwei und 40 Jahren betragen.

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