Was ist eine Nachrangfinanzierung?
Bei der Kreditaufnahme für einen Immobilienkauf oder -bau wird die erstfinanzierende Bank als erster Gläubiger in das Grundbuch eingetragen. Es dient dem Baufinanzierer als Sicherheit, da somit die Immobilie verwertet werden kann, sollte der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr abbezahlen können. Muss eine weitere Baufinanzierung abgeschlossen werden, wird die zweitfinanzierende Bank nachrangig ins Grundbuch eingetragen. Bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners kann sie ihr Verwertungsrecht erst nach der erstfinanzierenden Bank umsetzen.
Der Nachrangfinanzierung, auch 1b-Finanzierung genannt, kommt dann eine Bedeutung zu, wenn der Beleihungsrahmen mit der Finanzierung überschritten wird.
Je nach finanzierendem Institut gelten vier Stufen bezüglich des Beleihungsrahmens:
| Finanzierendes Institut | Maximaler Beleihungsauslauf |
| Versicherungen | 50 Prozent |
| Hypothekenbanken | 60 Prozent |
| Bausparkassen, Banken und Sparkassen | 80 Prozent |
| Geschäftsbanken und Sparkassen mit Nachrangdarlehen | 80 Prozent |
Der Begriff „Nachrangdarlehen“ bezieht sich auf den Eintrag im Grundbuch in Abteilung III. In dieser Abteilung sind die Gläubiger mit ihren Grundschulden oder Hypotheken eingetragen.
Die im Grundbuch genannten Zinsen weichen von den Zinsen im Kreditvertrag ab und haben der Höhe entsprechend einen prophylaktischen Charakter.
Die Nachrangfinanzierung in der Praxis
Dazu ein Beispiel für die Nachrangfinanzierung: Ein Immobilienerwerber möchte ein Haus für 300.000 Euro mit einem Beleihungswert von 300.000 Euro kaufen. Der maximale Beleihungsrahmen beträgt 240.000 Euro. Die Erwerbsnebenkosten belaufen sich auf 30.000 Euro, sein Eigenkapital läuft bei 50.000 Euro aus.
Es ergibt sich folglich eine Lücke zwischen dem maximalen Beleihungsrahmen von 240.000 Euro und den Gesamtkosten von 330.000 Euro abzüglich Eigenmittel von 40.000 Euro.
Erfolgt die Finanzierung über eine Bausparkasse, geht das Institut mit 240.000 Euro in den ersten Rang im Grundbuch. Sie hat also als erste Gläubigerin Zugriff auf die Sicherheit im Fall, dass der Kredit notleidend wird und nicht zurückgezahlt werden kann.
Das Nachrangdarlehen übernimmt nun eine der Bausparkasse assoziierte Bank oder Sparkasse mit einem Zinsaufschlag von 0,5 Prozent auf die Konditionen für erstrangige Darlehen.
Der Nachrang im Fall des Kreditausfalls
Im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers wird die nachrangige Gläubigerin aber nur bedient, wenn der Erlös aus der Zwangsversteigerung die Restschuld des erstrangigen Gläubigers übersteigt.
Auch dazu ein Zahlenbeispiel:
| Restschuld | Erlös aus Zwangsversteigerung | Erlös aus Zwangsversteigerung für Nachrang | |
| Erstrangiger Gläubiger | 180.000 Euro | 170.000 Euro | 0 Euro |
| Nachrangiger Gläubiger | 30.000 Euro | 200.000 Euro | 20.000 Euro |
Beträgt der Erlös aus der Zwangsversteigerung nur 170.000 Euro, bleibt das Nachrangdarlehen unbedient. Der Gläubiger im ersten Rang des Grundbuchs macht ein Minus von 10.000 Euro. Beträgt der Erlös dagegen 200.000 Euro, erhält der nachrangige Gläubiger zumindest 20.000 Euro und 10.000 Euro bleiben offen.
Für wen ist eine Nachrangfinanzierung sinnvoll?
Nachrangige Darlehen sind keine Seltenheit und greifen immer dann, wenn der maximale Beleihungsrahmen des finanzierenden Institutes ausgeschöpft ist. Dies ist vor allem fast immer dann der Fall, wenn die Finanzierung in erster Linie über einen Versicherer oder eine Hypothekenbank läuft. Bei einer Hundertprozentfinanzierung ist eine Nachrangfinanzierung zwangsläufig notwendig.
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