Immobilien gelten als sicheres Investment. Weshalb sollte es also bei der Finanzierung Risiken geben? Dennoch gibt es sie. Die Ursachen können vielfältiger Natur sein. Erwerber oder Bauherren sollten sich vor Beginn der Finanzierung darüber im Klaren sein.
Auszuschließen ist ein Malheur nie. Die neuen Immobilienbesitzer können aber schon im Vorfeld bezüglich der Konsequenzen gegensteuern.
Bei der Einschätzung der Risiken muss zwischen drei Umständen unterschieden werden:
- Mit dem Bau oder dem Erwerb in Zusammenhang stehende Risiken
- Aus der Finanzierung resultierende Unwägbarkeiten
- Veränderung der persönlichen Lebensumstände
Bau und Kauf
Ein Neubau mag noch so gut durchdacht und geplant sein. Nur die Erstellung eines Gebäudes durch einen Bauträger mit Festpreisgarantie schützt davor, dass am Ende die Kosten höher ausfallen als geplant.
Sinnvollerweise schließen Bauherren das Darlehen rund 20 Prozent über den veranschlagten Kosten ab, um eine mögliche Steigerung der Herstellungsaufwendungen aufzufangen. Wird der Betrag nicht benötigt, kann er an die Bank zurückgegeben werden.
Gerade in einer Niedrigzinsphase fällt es relativ leicht, einen solchen Sicherheitspuffer einzubauen. Vergleichen Sie darum die aktuellen Zins-Niveaus der Kreditgeber:
Fällt die Bodenbeschaffenheit anders aus, als ursprünglich angenommen, beispielsweise durch unerwartete Schieferschichten, führt dies unter Umständen zu einer Verzögerung beim Erdaushub.
Verzögerungen beim Bau führen dazu, dass einerseits ein Mehr an Bereitstellungszinsen anfällt, andererseits die Miete für die bisherige Wohnung länger als geplant gezahlt werden muss. Für diesen Fall sollten die Bauherren ein finanzielles Polster in der Rückhand halten.
Der Kaufvertrag beinhaltet den Passus „wie besehen“. Selbst wenn der Gutachter vor dem Kauf testiert, dass die Heizung in Ordnung ist, bleibt das Restrisiko, dass sie dennoch unerwartet den Geist aufgibt.
Gleiches gilt im Übrigen auch für den Erwerb einer Eigentumswohnung. Beschließt die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage für die Sanierung, kann in diesem Fall durchaus bei dem einen oder anderen Eigentümer ein finanzieller Engpass auftreten.
Vor diesem Hintergrund möglicher unerwarteter Kosten im Anschluss an den Kauf ist es sinnvoll, nicht das gesamte Eigenkapital einzusetzen, sondern eine eiserne Reserve zu halten. Mit dem Abschluss eines kleinen Bausparvertrages, beispielsweise über die vermögenswirksamen Leistungen, schaffen Sie sich eine Art Krankenschein für Ihre Immobilie.
Risiken bei der Finanzierung
Hier taucht die Frage auf, welche Risiken eine Finanzierung birgt, wenn die Zinsen für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben sind. Je niedriger der vereinbarte Zinssatz ist und je kürzer die Dauer der Zinsbindung vereinbart wurde, umso größer wird die Gefahr, dass es am Ende der Zinsbindungsdauer zu einem bösen Erwachen kommt.
Der Tilgungsanteil fällt umso geringer aus, je niedriger der zukünftiger Zinssatz eingeschätzt wurde. Steigt der Zins für die Baufinanzierung während der Festschreibung, kann es passieren, dass die Rate für die Anschussfinanzierung trotz der, wenn auch nur marginalen Tilgung, höher ausfällt als zu Beginn der Finanzierung.
Die Zinsbindung sollte daher so lange wie möglich gewählt werden, der Tilgungssatz so hoch wie möglich. Überlegen Sie, dass Sie Ihr neues Zuhause auch erworben hätten, wenn der Zinssatz zwei Prozent höher gewesen wäre.
Wählen Sie vor diesem Hintergrund eine um zwei Prozent höhere Tilgung. Wählen Sie in einer Niedrigzinsphase die längst mögliche Zinsbindung, möglicherweise über die gesamte Darlehensdauer.
Alternativ bietet sich eine Bausparfinanzierung an. Bei dieser Finanzierungsvariante bestehen keinerlei Unwägbarkeiten. Die Höhe der Ansparrate steht fest, der Zinssatz für eine mögliche Zwischenfinanzierung ändert sich ebenfalls nicht. Das Darlehen selbst wird ohne Zinsbindungsdauer vereinbart, der Zinssatz besitzt für die gesamte Darlehenslaufzeit Gültigkeit.
Änderung der persönlichen Lebensumstände
Lesen wir in der Zeitung von einem Unfall oder hören von einem Schicksalsschlag in der Nachbarschaft, so sind es immer „die anderen“, die es betrifft. Dennoch bleibt immer das Risiko, selbst in eine Situation zu geraten, welche die Rückführung des Darlehens erschwert oder unmöglich macht.
Gegen das Risiko der Arbeitslosigkeit kann eine Versicherung Schutz bieten. Ebenso verhält es sich mit der Gefahr, berufsunfähig zu werden. Der Haupternährer der Familie sollte vor diesem Hintergrund nachdenken über den Abschluss
- einer Restschuldversicherung,
- einer Berufsunfähigkeitsversicherung,
- einer Dread-Deseas-Police (Schutz bei schweren Erkrankungen) und oder
- einer Police, welche bei dem Verlust der Grundfähigkeiten (Laufen, Sehen etc.) leistet.
Niemand denkt gerne über das Thema „Tod“ nach. Dennoch sollte im Rahmen einer Baufinanzierung für diesen Fall vorgesorgt werden. Verstirbt der Haupternährer, hat die Familie neben dem persönlichen Schmerz noch die Problematik, eventuell das Haus oder die Wohnung zu verlieren.
Die Prämien für eine Risikolebensversicherung mit fallender Versicherungssumme, angepasst an den Tilgungsverlauf des Darlehens, betragen nur wenige Euro im Monat, sollten aber auf jeden Fall investiert werden. Von einer Kapitallebensversicherung raten wir aufgrund der deutlich teureren Prämie und der schwachen Rendite an dieser Stelle deutlich ab.