Wie funktioniert die Vorfinanzierung?
Angenommen, ein Immobilienerwerber möchte unbedingt über eine Bausparkasse finanzieren, hat aber noch keinen Bausparvertrag zum Zeitpunkt des Kaufs oder der Vertrag ist noch weit von der Zuteilung entfernt.
Auf den ersten Blick besteht hier ein Problem. Die Bausparkassen bieten dafür jedoch eine passende Lösung: Die Vorfinanzierung oder auch Zwischenfinanzierung. Der Bausparer schließt einen Bausparvertrag in der benötigten Höhe ab. Gleichzeitig gewährt ihm die Bausparkasse ein Immobiliendarlehen, mit dem der Kaufpreis für sein Eigenheim sofort finanziert werden kann. Dieses Darlehen wird als endfällig formuliert.
Das bedeutet, dass am Ende der Laufzeit der komplette Darlehensbetrag fällig wird und bis dahin keine Tilgung zu bezahlen ist. Der Bausparer bezahlt vorerst nur die Zinsen für das Immobiliendarlehen. Der Vorteil liegt in der vergleichsweise niedrigen Rate, die der Bauherr bezahlen muss.
Parallel zur Zinszahlung für das Immobiliendarlehen spart der Kunde in den neuen Bausparvertrag. Ist dieser zuteilungsreif, kann mit ihm das Immobiliendarlehen getilgt werden. Nun hat der Kunde noch das Bauspardarlehen offen, welches er zurückzahlen muss.
Der Haken
Andererseits hat diese Finanzierungsform aber auch einen Haken: Durch die fehlende Tilgungsleistung baut sich das Darlehen nicht ab. Das bedeutet, dass die Zinsen sich immer aus der vollen Kreditsumme berechnen.
Bei normalen Baufinanzierungen zahlt der Kunde Zins und Tilgung mit der immer gleichbleibenden monatlichen Kreditrate, die auch Annuität genannt wird. Der Tilgungsanteil sorgt dafür, dass der Schuldenberg schmilzt. Da sich die Zinsen immer anhand der Restschulden berechnen, wird dieser Anteil immer kleiner.
Die monatliche Rate bleibt dabei unverändert, was im Ergebnis dazu führt, dass der Tilgungsanteil der monatlichen Rate immer größer wird und der Zinsanteil immer kleiner. Es entsteht eine exponentielle Form der Rückzahlung, wie folgende Grafik veranschaulicht:
Der Vorteil dieser Finanzierung liegt darin, dass die Ansparphase, die Dauer der Vorfinanzierung, in der Regel acht Jahre beträgt. Die Rückzahlung des Bauspardarlehens zwischen acht und zwölf Jahren. Damit fällt eine Bausparfinanzierung deutlich kürzer aus, als ein Hypothekendarlehen, stellt allerdings aufgrund der höheren Tilgung auch einen höheren monatlichen Aufwand dar.
Aus diesem Grund eignet sich diese Finanzierung nicht für jeden. Größere Wünsche müssen häufig über einen längeren Zeitraum finanziert werden, wofür nur herkömmliche Baufinanzierungen in Frage kommen. Das historisch niedrige Zinsniveau hilft zusätzlich bei der Erfüllung etwas größerer Vorhaben.