Die Sollzinsbindung bei der Baufinanzierung

Wer eine Immobilie erwerben möchte und eine Baufinanzierung benötigt, schaut in der Regel als erstes nach dem Sollzins und der Zinsbindung. Bei dem Sollzins handelt es sich um den gebundenen Nominalzins. Baufinanzierungen begleiten den Immobilienerwerber in der Regel für 20 Jahre und mehr. Während ein Ratenkredit von Anfang bis Ende in einer Tranche abbezahlt wird, verhält es sich bei Baufinanzierungen ein wenig anders.

Was es mit der Zinsbindung auf sich hat

Bei einer Baufinanzierung entscheidet sich der Darlehensnehmer, für welchen Zeitraum er den Zinssatz festschreiben möchte. Die mögliche Dauer kann 5, 10, 15, 20 bis hin zu 40 Jahren betragen. Während dieser Zeit ändert sich der Zins für das Darlehen nicht. Je länger der Kreditnehmer die Zinsbindung wählt, umso länger hat er Gewissheit, dass sich seine monatliche Rate nicht ändert.

Auf der anderen Seite lassen sich die Banken diese Sicherheit bezahlen. Je länger die Sollzinsbindung ausfällt, für die sich der Darlehensnehmer entscheidet, umso höher fällt in der Regel der Zinssatz aus.

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Welche Zinsbindung ist die richtige?

Die Dauer der Zinsfestschreibung sollte sich am allgemeinen Zinsniveau und der Volatilität des Marktes orientieren. Je niedriger die Baufinanzierungszinsen ausfallen, umso sinnvoller ist i.d.R. eine langjährige Zinsbindung. Je höher sich das Zinsniveau bewegt, umso kürzer sollte die Zinsbindung gewählt werden.

In Zeiten extrem hoher Zinsen bieten sich Darlehen mit variablem Zinssatz an, da diese mit einer kurzen Kündigungsfrist spontan beglichen werden können, wenn das Zinsniveau nachgibt. Bei längerfristig volatilen Zinsen empfehlen sich Darlehen mit variablem Zinssatz, die mit einer maximalen Obergrenze ausgestattet sind. Deutet sich bei Abschluss des Darlehens an, dass die Zinskurve nach unten tendiert, stellt eine kurze Sollzinsbindung die bessere Lösung dar.

Im Umkehrschluss fuhren die Darlehensnehmer am besten, die während der Niedrigzinsphase nach der Finanzkrise 2007/ 20018 Zinsbindungen von 20 Jahren und mehr vereinbarten. Sie profitieren faktisch während der gesamten Darlehensdauer von niedrigen Zinsen.

Wer bei niedrigen Zinsen eine kurze Zinsbindung vereinbart, geht ein nicht zu unterschätzendes Risiko ein. Je niedriger der Zinssatz ausfällt, umso höher steht die Restschuld am Ende der Zinsbindung im Raum. Steigen die Bauzinsen in der Zwischenzeit, kann es passieren, dass die Rate für die Anschlussfinanzierung trotz Tilgung höher ausfällt, als die Anfangsrate. Vor diesem Hintergrund gilt die Faustformel, dass bei extrem niedrigen Zinsen die Tilgung so hoch wie möglich angesetzt sein sollte, sofern niedrige Zinsen auch für die Zukunft weiterhin denkbar sind.

Dauer der Zinsbindung

Die folgende Tabelle soll einmal die Vorteile und Nachteile einer längeren Zinsbindung gegenüber einer kürzeren Zinsbindung veranschaulichen:

 

Die Vorteile der zehn Jahre längeren Zinssicherheit und die deutlich niedrigere Restschuld wiegen den Mehraufwand von 80 Euro im Monat deutlich auf.

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15 Jahre Zinsbindung und das Zinsniveau sinkt

Dieser Sachverhalt wäre mehr als ärgerlich. Trotz eines eigentlich stabilen Zinsumfeldes geben die Zinsen nach und der einstmals günstige langfristige Zins liegt plötzlich über dem Marktniveau.

Darlehensnehmer können in diesem Fall dennoch gegensteuern, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen darf. Bei einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren steht dem Darlehensnehmer ein außerordentliches Kündigungsrecht zum Ablauf des zehnten Jahres mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zu.