Zuteilung

Was bedeutet die Zuteilung eines Bausparvertrags?

Eine Bausparfinanzierung besteht aus drei Phasen:

  • Ansparphase
  • Zuteilungsphase
  • Darlehensphase

Ist der Eigenanteil der Bausparsumme und die notwendige Bewertungsziffer erreicht, kommt der Vertrag in die Zuteilungsphase, eine sofortige Auszahlung des Darlehens erfolgt nicht. Die Zuteilung kann als eine Art Reifephase gesehen werden.

Welche Faktoren spielen eine Rolle für die Zuteilungsreife?

Allen Bausparkassen gemein ist, dass sie einige Aspekte in ihre Berechnungen miteinfließen lassen. Dazu zählen

  • Die Mindestanspardauer
  • Das erreichte Bausparguthaben
  • Die Bausparsumme
  • Bewertungsfaktoren
  • Die Zielbewertungszahl
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Die Mindestanspardauer

Jeder Bausparvertrag muss eine gewisse Zeit lang laufen. Dieser Wert beträgt immer mindestens ein Jahr, kann aber auch auf bis zu fünf Jahren anwachsen. Das hängt schlussendlich von der Bausparkasse und dem Vertragswerk bzw. Tarif ab.
Hintergrund für diesen Berechnungsfaktor ist ein pragmatischer: Die Bausparkasse benötigt die eingezahlten Gelder, um sie an Kreditnehmer weiterzureichen. Würde ein Kunde sein Bausparguthaben in einer Summe einzahlen und gleichzeitig die Zuteilungsreife erhalten, könnte er sofort auch das Bauspardarlehen abrufen und das Unternehmen hätte ein Finanzierungsproblem gegenüber den anderen Kunden.

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Das erreichte Bausparguthaben

Eine Frau wirft eine Münze in ein Sparschwein
© Rostislav_Sedlacek / iStock / Thinkstock

Der Bausparvertrag kann frühestens dann zugeteilt werden, wenn die vereinbarte Ansparsumme erreicht wurde. Das sind in der Regel 30-50 Prozent der Bausparsumme, je nach Vertragswerk. Gewöhnlich baut sich dieses Guthaben durch die Sparleistungen Monat für Monat auf.
Es kann aber auch in unregelmäßigen Beträgen zusammengetragen oder auch mittel Einmalzahlung erbracht werden. Daher ist dieser Berechnungsfaktor der einzige, auf den der Bausparer direkten Einfluss nehmen kann.

Die Bausparsumme

An der Bausparsumme wird sich in aller Regel nicht viel ändern. Sie setzt sich zusammen aus dem Baussparguthaben und dem Bauspardarlehen. Diese Summe wird in die Formel zur Berechnung der Zuteilungsreife mitaufgenommen und ist gewöhnlich unveränderbar.
In Einzelfällen kann der Bausparvertrag aber dahin gehend verändert werden, dass die Bausparsumme herabgesetzt oder geteilt wird, um eine schnellere Zuteilungsreife zu erreichen und umgehend auf besondere Situationen reagieren zu können. Sprechen Sie diese theoretische Möglichkeit bei Ihrem Berater an.

Bewertungsfaktoren

Hier unterscheiden sich die Bausparkassen enorm. Diese Faktoren werden in die Formeln eingebaut um unterschiedlichen Aspekten Rechnung zu tragen. So spielt beispielsweise für die LBS das sog. Maß der Sparleistung eine entscheidende Rolle. Dieser Ansatz wird noch um einen Zinsfaktor erweitert. Bei der Schwäbisch Hall richtet sich dieser Faktor nach dem Tarifwerk und wird um einen Leistungsfaktor erweitert, der sich zwar errechnet, aber in vorgegebenen Grenzen bewegt.
Sie sehen, hier steigt der Normalkunde aus. Selbst der Profi kommt hier nicht mehr mit, weil die Berechnungen nicht vollständig transparent dargestellt werden und sich die Faktoren je nach Lage und politischem Willen auch ändern können.
Ganz so dramatisch ist das aber nicht. Ihre Bausparkasse ist durchaus in der Lage, Ihnen recht präzise vorherzusagen, wann Ihr Bausparvertrag die Zuteilungsreife erreicht hat. Diese Aussagen sind dann auch sehr verlässlich. Eventuelle Abweichungen, die sich durch Feinjustierungen an den mathematischen Formeln ergeben, werden das Ergebnis nicht wesentlich von der Vorhersage abweichen lassen.

Zielbewertungszahl

Ein 100-Euro-Schein ist von einer Stahlkette mit Zahlenschloss eingerollt
© Sagadogo / iStock / Thinkstock

Zugeteilt werden kann nur das Kapital, das der Bausparkasse auch zur Verfügung steht. Kommen verhältnismäßig viele Bausparverträge in die theoretische Zuteilungsreife, könnte das zu Problemen bei der Kapitalbeschaffung führen. Daher legen die Bausparkassen hier einen Sicherheitsriegel vor:
Sie definieren für jeden Abrechnungszeitpunkt eine Zielbewertungszahl. Das entspricht einem Numerus Clausus an den Universitäten: Wenn die Uni nur 100 Plätze zur Verfügung hat, aber 300 Bewerber dort studieren möchten, dann definiert die Uni die erforderliche Durchschnittsnote so, dass eben nur maximal 100 Studierende zugelassen werden. Analog funktioniert das auch bei den Bausparkassen.
Die Verträge, die die Hürde ohne Wettbewerb zwar hätten schaffen können, es aber im Vergleich nicht ganz gepackt haben, rücken zum nächsten Bewertungstag nach. Diese Wartephase wird auch als Zuteilungsphase beschrieben.

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Pflichten bei Zuteilungsreife

Alle ein bis drei Monate prüfen die Bausparkassen, welche Bausparverträge die höchste Bewertungsziffer aufweisen. Diese werden dann zugeteilt, sprich: der Kunde hat das Recht, das Bauspardarlehen abzurufen.
Die Bausparkassen werden ihre Kunden schriftlich darüber informieren, dass die Bauspardarlehen zur Verfügung stehen. Wichtig zu wissen ist, dass die Kunden nicht verpflichtet sind, die Darlehen abzurufen. Das hat das Oberlandesgericht Stuttgart entschieden. Das OLG sagt, solange ein Restanspruch auf ein Darlehen besteht, darf die Bausparkasse den Vertrag nicht kündigen.
Diesen Gedanken kann man aus Kundensicht aus zwei Gründen begrüßen:

  • Wer heute einen Bausparvertrag abschließt kann nur ahnen, was in etwa sieben Jahren sein wird. Sind die Zeiten rosig und es kann und soll gebaut bzw. gekauft werden? Ist die Lage nicht so gut und ein Immobilienerwerb kommt schlicht nicht in Frage? Wissen kann man es nicht. Ein Zwang zur Darlehensaufnahme hätte unter Umständen dramatische Folgen.
  • Verträge aus einer Hochzinsphase sind sehr schöne Sparprodukte in Zeiten niedriger Zinsen. Baufinanzierungen können in während dieser Zinstäler günstiger am Markt aufgenommen werden und der Bausparvertrag läuft als Zinsbringer nebenher. Tolle Sache für die Kunden aber ein riesiges Problem für die Bausparkassen.
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Quellen

  1. Landesrechtsprechung Badem-Württemberg – OLG Stuttgart Beschluß vom 14.10.2011, 9 U 151/11